Tekninen lautakunta, kokous 18.2.2020

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 15 Essote / kiinteistöjen vuokrantarkistukset

MjuDno-2020-38

Valmistelija

  • Lasse Kurvinen, tekninen johtaja, lasse.kurvinen@mantyharju.fi

Kuvaus

Mäntyharjun kunta ja Etelä-Savon sosiaali- ja terveyspalvelujen kuntayhtymä on laatinut vuokrasopimuksen, joka on astunut voimaan 1.1.2017 Mäntyharjun Terveyskeskuksen, Ruskahovin, Kalliorinteen sekä Touhula kiinteistöjen osalta. Terveyskeskus on muuttunut Hyvinvointikeskukseksi, mutta tässä esityksessä käsitellään rakennusta nimellä Terveyskeskus. Touhulan vuokrasopimus on irtisanottu päättyväksi 30.6.2020.

Mäntyharjun kunnan tekninen johtaja on tarkastellut olemassa olevia vuokratasoja perehtyessään vuokrasopimuksiin ja riittävään teknisen toimen ylläpidon rahoitukseen rakennusten kunnon turvaamiseksi Mäntyharjun kunnan kiinteistöissä. Samanaikaisesti on laadittu uuden paloaseman vuokralaskelmia ja eri vuokralaisten voimassa olevat sopimusehdot on huomioitava vuokralaskennassa.

Mäntyharjun kunnanvaltuusto on päättänyt sisäisten ja ulkoisten pääomavuokrien tuottovaatimuksesta (7%) 5.6.2017, joka eroaa Etelä-Savon sosiaali- ja terveyspalvelujen kuntayhtymän perustamissopimuksessa sovitusta pääomavuokran laskentaperusteista. Ohjeistusta ylläpitovuokran laskentaperusteiksi ei kyseisissä kunnanvaltuuston tai Etelä-Savon sosiaali- ja terveyspalvelujen kuntayhtymän sopimuksissa ja päätöksissä ole esitetty tai päätetty.

Mäntyharjun tekninen johtaja on käynyt vuokrasopimukset ja vuokrantarkastustarpeet läpi yhdessä Essoten tila- ja tukipalvelujohtajan Veli-Matti Thuren kanssa erillisissä tapaamisissa 10.10.2019 Mäntyharjulla sekä 19.12.2019 Mikkelissä. Mäntyharjun palaverissa sovittiin yhteisesti, että kunta tekee laskelman laskutettavista ylläpitokustannuksista (lämpö, sähkö, vesi, jätehuolto) Essoten vuokrasopimukseen loppuvuoden 2019 aikana tai viimeistään tammikuun 15 päivään mennessä. Lisäksi tunnistettiin tarve tarkastella vuokrasopimuksen sisältöä ja vuokralaskennan perusteita laajemmin, joten Mäntyharjun kunta esitti, että Essoten ja Etelä-Savon kuntien vuokrauksen periaatteita yhtenäistettäisiin.

Pääomavuokran laskentaperusteet:

Perustamissopimuksessa on määritelty pääomavuokran laskentaperusteet. Mäntyharjun kunta on määritellyt perustamissopimuksen laskentakaavan perusteella pääomavuokran ilman voimassa olevaa euribor korkoa. Näin ollen tuottoprosentiksi on määräytynyt 0,5% korko.

Terveyskeskuksessa on vuokrasopimuksia laadittaessa ollut käynnissä peruskorjaus, jonka tasearvo on muuttunut 1.1.2017 eli samana päivänä kuin vuokrasopimus on astunut voimaan. Vuokrasopimus on laskettu tasearvolla 3 782 465 € ja pääomavuokraksi on määräytynyt 14 694,72 €/kk. Peruskorjauksen valmistuttua 2016 oikea tasearvo terveyskeskukselle on ollut vuokrauksen alkaessa 6 455 815,37 € ja oikea pääomavuokra on ollut 25 080,61 €. Pääomavuokralaskennassa on 10 385,89 €/kk ja vuodessa 124 630,68 € virhe.

Ylläpitovuokran määräytyminen:

Perustamissopimuksessa on kirjattu ylläpitovuokrien sisällyttämisestä vuokraan erikseen, mutta ylläpitovuokran sisällyttäminen on jäänyt vuokranantajan vastuulle. Ylläpitovuokrien tarkistamista ei ole sopimuksessa käsitelty vaikka yleisesti voidaan todeta vuosittaisten kustannusten nousun koskevan koko ylläpidon kokonaisuutta.

Mäntyharjun kunta ei ole laatinut ylläpitovuokria yleisen ylläpitokustannustason perusteella eikä laatinut erillistä laskentaa, jossa kiinteistön hoito- ja huoltokustannukset sekä suunnitelmallinen kunnossapito olisi huomioitu erikseen. Vuokrasopimuksessa on määritelty kiinteistönhoito vyörytetyillä aikaisemman vuoden kertyneellä kokonaissummalla, jonka sisältöä ei ole selvitetty. Kiinteistönhoito sisältää myös vuokralaisen toiminnan tarvitseman sähköenergian eikä kiinteistöjärjestelmien tai vuokranantajan laitoskeittiön vaatimaa sähköenergiaa ole selvitetty.

Vyörytetyt ylläpitovuokrat vuonna 2017 ovat olleet seuraavat:

- Ruskahovi 4,07 €/m2/kk
- Terveyskeskus 3,60 €/m2/kk
- Kalliorinne 3,20 €/m2/kk
- Touhula 3,70 €/m2/kk

Mäntyharjun kunta laati vuokrakohteiden todellisten ylläpitokulujen perusteella tasauslaskutuksen (veloitusta tai hyvitystä) vuoden 2019 osalta. Tasauslaskennassa on huomioitu Terveyskeskuksen laitoskeittiön ylläpitokustannukset sekä kaikkien rakennusten osalta arvioitu kiinteistösähkön osuus. Tasauslaskutuksen määrä on toteutuneiden kustannusten perusteella vähennettynä peritty ylläpitovuokra 1.1.-31.12.2019 Terveyskeskuksen osalta 49333,75 €, Ruskahovin osalta 66493,64 € sekä Kalliorinteen osalta hyvitystä 2750,92 €. Yhteensä 113076,47 € lisäveloitusta. 

Mäntyharjun kunta on esittänyt ylläpitovuokrien huomioimista ammattimaisen kiinteistöpidon tasoon yhtenäisellä laskentaperusteella ja alueellisten keskimääräisten €/m2/kk kustannustasolla Etelä-Savon kuntien kesken. Riittävällä ylläpitovuokralla huolehditaan sosiaali- ja terveyspalveluiden vuokraamien rakennusten riittävästä kiinteistönhoidosta sekä suunnitelmallisesta kunnossapidosta eikä korjausvelkaa kasvateta nykyisessä tasossa.

Mäntyharjun kunta on pyytänyt vastineen Essotelta vuokrasopimuksen oikaisusta virheellisen pääomavuokran osalta ja laatinut ylläpitokustannusten tarkistukset vuodelta 2019. Essote ei ole vielä toimittanut vaadittua kirjallista vastinetta esitykseen. Essote/ Vesa Vestala on ilmoittanut Mäntyharjun kunnanjohtajalle sekä talousjohtajalle sähköpostitse, ettei vuokrantarkistusta hyväksytä vuodelle 2019. Sähköpostissa on kirjattu, että vuokrantarkistus hyväksytään vuoden 2020 osalta.

Mäntyharjun kunta pyytänyt Essote/ Veli-Matti Thurelta kannanottoa vuokrauksen kehittämisesitykseen ja yhtenäistämiseen. Vuokrauksen kehittämistyön selvityspalaveri on sovittu pidettäväksi Mäntyharjun kunnantalolla 19.2.2020. 

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Lasse Kurvinen, tekninen johtaja, lasse.kurvinen@mantyharju.fi

Tekninen lautakunta

  1. Merkitsee tiedoksi Mäntyharjun kunnan ja Etelä-Savon sosiaali- ja terveyspalvelujen kuntayhtymän vuokra-sopimuksen pääomavuokran laskentavirheet, ylläpitovuokran määrittelyn tilanne sekä yleisesti vuokrasopimuksen tarkistamisen perusteet.
  2. Päättää, että tekninen toimi toimittaa tekniselle lautakunnalle tiedoksi Etelä-Savon sosiaali- ja terveyspalvelujen kuntayhtymän vastineen, kun se on kirjattu asiakirjahallintajärjestelmään.
  3. Merkitsee tiedoksi Mäntyharjun kunnan ja Etelä-Savon sosiaali- ja terveyspalvelujen kuntayhtymän vuokrauksen kehittämistyön.

Päätös

Hyväksyttiin.