Kuvaus
Mäntyharjun kunnan tekninen lautakunta päätti asettaa kokouksessaan 27.8.2024 § 59 Iiskolan ranta-asemakaavan muutosta koskevat kaavaluonnosasiakirjat MRL 62 ja 63 §:n mukaisesti julkisesti nähtäville.
Asiakirjat pidettiin nähtävillä 3.10. - 3.11.2024 kunnan verkkosivuilla. Lisäksi kaava-asiakirjat sai pyydettäessä selailtavaksi kunnan teknisellä osastolla.
Kaavaluonnoksen ja valmisteluaineiston ollessa nähtävillä kuntalaisilla, alueiden maanomistajilla, viranomaisilla sekä muilla osallisilla oli mahdollisuus esittää huomautus kaavaluonnoksesta. Lähimpiä kaava-alueen naapureita tiedotettiin kirjeitse nähtävilläolosta ennen nähtävilläolon käynnistymistä. Lisäksi nähtävilläolosta tiedotettiin julkisella kuulutuksella sekä Pitäjänuutisissa että kunnan verkkosivuilla. Kaavaluonnoksesta ei jätetty huomautuksia.
Osallisille viranomaisille (Mäntyharjun rakennuslautakunta, Etelä-Savon ELY-keskus, Etelä-Savon maakuntaliitto sekä Mikkelin seudun ympäristöpalvelut) toimitettiin lausuntopyyntö. Vain kaksi lausuntoa jätettiin, seuraavassa on kaavanlaatijan vastineet lausuntoihin kursivoituna:
Rakennuslautakunta 14.10.2024
1. Kaavamääräyksistä poistetaan tai muutetaan 1.1.2025 poistuva termistö (Rakentamislain voimaantulo).
Vastine: Muutetaan tässä vaiheessa ja tarvittaessa lisää vielä ennen kaavan hyväksymistä ensi vuoden puolella. Rakennusten etäisyydet rantaviivasta otetaan kaavamääräyksiin rakennusjärjestyksen ehdotuksesta.
2. Suositellaan päivittämään rakennusoikeudet 2020 - luvun tarpeiden mukaiselle tasolle, esimerkiksi mukaillen Mäntyharjun kunnan rakennusjärjestystä (hyväksymismenettelyssä), mukaan lukien rantasaunan koko.
Vastine: Kaavaluonnoksessa esitetyt rakennusoikeudet ovat pääosin riittävät, vrt. ELY-keskuksen kriittinen kannanotto aiheesta. Yksittäisen rantasaunan rakennusoikeutta nostetaan 30 -> 36 k-m2.
3. On erinomainen ja kannatettava asia, että maanomistaja päivittää koko ranta-asemakaavan verrattuna yksittäisten poikkeamislupien käsittelyyn. Ajantasainen kaava nopeuttaa ja selkeyttää rakentamisen luvitusta sekä mahdollistaa maanomistajien tarpeita.
Vastine: Merkitään tiedoksi.
Etelä-Savon elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus 1.11.2024
Kaavaselostuksessa todetaan, että rantavyöhykkeeseen kuulumattomilta osilta nykyinen ranta-asemakaava kumotaan ja että rantavyöhykkeeksi lasketaan noin 200 metrin etäisyys rannasta. Kaavakartan perusteella ranta-asemakaavoitettu alue ulottuisi jatkossa paikoin vain n. 100 metrin etäisyyteen rantaviivasta. Ranta-asemakaava tulee rajata siten, että maaston muodot huomioiden koko rantavyöhyke sisältyy ranta-asemakaava-alueeseen jatkossakin. Tällöin on huomioitava erityisesti vesistömaisemaan erottuvat n. 200 metrin etäisyydellä rantaviivasta sijaitsevat mäen päällykset osana rantavyöhykettä.
Vastine: Maaston muotoihin perustuvaa rajausta on jo nimenomaan hyödynnetty kaavaluonnoksessa, mutta rajausta laajennetaan vielä kolmella osa-alueella (Kiistvuori, Mölönvuori ja Sarkaveden osa-alueen eteläosa).
ELY-keskus suhtautuu kriittisesti rakennuspaikkakohtaisten rakennusoikeuksien nostamiseen ilman, että tarkastellaan samalla alkuperäisen ranta-asemakaavan rakennuspaikkojen määrää ja kokonaisrakennusoikeutta. Etenkään yhteiskäyttöiseen matkailukäyttöön osoitettujen korttelialueiden muuttaminen sellaisenaan vastaavaksi määräksi omarantaisia lomarakennuspaikkoja samalla rakennusoikeutta kasvattaen ei ole maanomistajien tasapuolisen kohtelun näkökulmasta perusteltua.
Vastine: Rakennusoikeuksien nostot ovat hyvin maltillisia suhteessa vireillä olevaan rakennusjärjestyksen muutokseen, jossa enimmäisrakennusoikeutta ollaan nostamassa 200 -> 300 kerrosalaneliömetriin lomarakennuspaikoilla. Yleisesti ottaen tärkein seikka rakennusoikeuksien laskemisessa on maanomistajien tasapuolinen kohtelu olosuhteiltaan samankaltaisilla alueilla. Kaavaratkaisu perustuu mitoituslaskelmiin ja maanomistajien tasapuoliseen kohteluun juuri näissä olosuhteissa.
Muodostettavalle uudelle korttelille 6 ollaan kaavaluonnoksessa mahdollistamassa asuinrakennuksen rakentaminen. Tälle uudelle rakennusoikeudelle ei näyttäisi olevan mitoituksellista perustetta ja eikä sitä tule osoittaa kaavassa. Ko. korttelialueelle voidaan sallia ainoastaan voimassa olevan kaavan mukainen rantasaunan rakennusala, ellei erityisiä perusteita mitoitusratkaisun muuttamiselle ole.
Vastine: Korttelin rajausta kavennetaan vielä rannan osalta ja kaavamääräyksissä annetaan asuinrakennukselle vähimmäisetäisyydeksi rantaviivasta 50 metriä. Perusteena AO-rakennuspaikalle on mahdollisuus laajentaa tilan talouskeskusta lähemmäksi rantaa (toinen päärakennus), mikä tukisi myös kyläalueen elinvoimaisuutta.
MRL 73§:n mukaisesti ranta-alueille jää edelleen riittävästi yhtenäistä rakentamatonta ranta-aluetta. Tilanne ei muutu nykytilanteesta, kyseinen ranta on jo rakentamisen piirissä. Rantarakentamista ohjaavan kaavan sisältövaatimuksia koskevassa maankäyttö- ja rakennuslain 73 §:ssä ei ole säädetty kilometrikohtaisesta rakentamisen enimmäismäärästä tai rantaviivan mittaustavasta. Kunnalle jää näin ollen varsin laaja liikkumavara päättää ranta-alueille sijoitettavan rakentamisen määrästä edellyttäen, että mitoitusperusteita soveltaen laadittu kaava täyttää mainitussa lainkohdassa ranta-asemakaavalle asetetut sisältövaatimukset.
Voimassa olevassa ranta-asemakaavassa luonnonmaisemaltaan merkittävät metsäalueet on osoitettu M-1-merkinnällä, joille ei saa kaavamääräyksen mukaan suorittaa avohakkuita. Merkintä voi olla paikoin perusteltua säilyttää kaavassa juuri luonnonmaiseman turvaamiseksi myös jatkossa. Kaavassa maisemallisesti arvokkaiksi alueiksi merkityt alueet ovat rajaukseltaan lähes samoja, kuin alueella olevat kallioiset metsälain §10 kohteet, mikä ei turvaa alueen maisemallisia arvoja riittävällä tavalla. Metsälakikohteiden rajauksessa ei ole otettu huomioon maisemallista näkökulmaa, vaan ne on tarkoitettu luonnon kannalta arvokkaiden pienialaisten kohteiden säilyttämiseen. Kyseiset metsälakikohteet kallioisina alueina antavat hyvän lähtökohdan ma-alueen rajaukselle, mutta rajauksen tulee kattaa Kiistvuoren ja Mölönvuoren välistä Vuohijärven rantaa laajemmin, jotta luonto- ja maisemaselvityksessä (2004, Mikko Siitonen/Ympäristötutkimus Oy Metsätähti) kuvaillut maisemalliset arvot säilyvät. Ma-alueen kaavamääräys ei myöskään nykyisessä muodossaan turvaa maisema-arvojen säilymistä riittävällä tavalla, ja sitä tulee tarkentaa, esimerkiksi muotoon "alueen maisemalliset arvot tulee säilyttää".
Vastine: Laajennetaan kyseisiä alueita ja korjataan määräys lausunnon mukaiseksi.
Maisemaltaan aroille rakennuspaikoille on voimassa olevassa kaavassa osoitettu rakentamista rakennuspaikoilla rajaavia ja luonnonmukaisena säilytettäviä alueen osia. Merkinnät ovat perusteltuja säilyttää edelleen kaavassa, vaikkei niistä ainakaan rakentamisen osalta ole kartan perustella juuri piitattukaan. Maankäyttö- ja rakennuslain ranta-asemakaavoja koskevien sisältövaatimusten mukaisesti maankäytön on sopeuduttava rantamaisemaan. Merkintöjen säilyttäminen kaavassa on perusteltua myös vuoden 2025 alusta voimaan tulevan rakentamislain luvitusta muuttavan vaikutuksen vuoksi.
Vastine: Kyseiset merkinnät ovat olleet tarpeettomia jo alkuperäisessä kaavassa ja jopa haitanneet rakennuspaikkojen tavanomaista käyttöä. Maisemallisesti tärkeimmät kohteet on rajattu rakennusalojen ulkopuolelle. Esitetyt yleiset kaavamääräykset riittävät ohjaamaan rakennuspaikkojen käyttöä.
ELY-keskus pitää hyvänä, että vesilain nojalla alueidenkäytössä huomioitava puro osoitetaan kaavassa edelleen sen turvaavalla merkinnällä. Puron ympärille osoitettavan luo-merkinnän on oltava kuitenkin riittävän laaja, jotta puron ominaispiirteiden säilyminen turvataan riittävästi. Luontokohteen rajauksen leveys tulee säilyttää vähintään voimassaolevan kaavan mukaisena, ellei sen kaventamiselle ole luonnontieteellisiä perusteluja. Yleisesti olisi suositeltavaa jättää puroille ja noroille vähintään 30 metrin levyinen suojavyöhyke, jotta niiden luontoarvot säilyvät. Voi-massa olevassa kaavassa luontokohteen rajaus myös jatkuu pidemmälle ja laa-jemmalle, ja kaavan kumoaminen näiltä osilta heikentää merkittävästi luontokohteen säilymisen mahdollisuuksia tulevaisuudessa.
Vastine: Laajennetaan kyseistä aluevarausta.
Luontokohteen kaavamääräyksessä ei tule käyttää sanamuotoa "tulee pyrkiä säilyttämään", sillä se ei turvaa kyseisiä kohteita riittävällä tavalla. Purot, norot ja lähteet ovat vesilain (587/2011) suojaamia kohteita, ja niiden ympäristöt voivat olla myös metsälain (1093/1996) §10 kohteita. Lähtökohtana tulisi olla, että kaava mahdollistaa näiden kohteiden säilymisen vähintään lain edellyttämällä tavalla. Kaavamääräys tulee luo-kohteelle olla muodossa "kohteen luonnontilaa ei saa heikentää".
Vastine: Korjataan lausunnon mukaisesti.
Kaavaehdotuksesta saataviin lausuntoihin ja mahdollisiin muistutuksiin laaditaan edelleen vastineet ja palaute otetaan mahdollisuuksien mukaan huomioon ennen kaavan hyväksymistä. Lisäksi vuoden vaihteessa voimaan tulleeseen rakennusjärjestykseen ja lainsäädäntöön (Rakentamislaki) viittaavat kohdat kaava-asiakirjoissa päivitetään kaavan hyväksymisvaiheessa.