Kuvaus
Mäntyharjun kunnan tekninen toimiala on valmistellut kunnan kiinteistöstrategian vuosille 2027–2035. Strategian tavoitteena on siirtyä yksittäisten rakennusten ylläpidosta suunnitelmalliseen ja vaikuttavaan kiinteistöomaisuuden johtamiseen. Strategia ohjaa kiinteistöjen omistamista, ylläpitoa, kehittämistä, investointeja, vuokrausta ja realisointia sekä näitä koskevaa vuosittaista päätöksentekoa.
Strategian lähtökohtana on, että kunta ylläpitää omistuksessaan vain palvelujen järjestämisen, elinvoiman, turvallisuuden tai muun kuntastrategisen tehtävän kannalta perusteltua kiinteistökantaa. Palvelukäytön ulkopuolisesta omaisuudesta luovutaan hallitusti ja pitkäjänteisesti. Samalla turvataan palvelutuotannon kannalta keskeisten rakennusten turvallisuus, terveellisyys, toimintavarmuus ja arvon säilyminen.
Kiinteistöstrategian kaksi päätoimenpidehaaraa
Strategian toimeenpano jakautuu kahteen rinnakkaiseen päähaaraan:
1. Ylläpidettävä ja kehitettävä kiinteistöomaisuus
Ylläpidon ja kehittämisen tavoitteena on turvata kunnan palvelutuotannon kannalta tarpeellisten ydinkiinteistöjen käyttökelpoisuus ja hallita rakennusten elinkaarta ennakoivasti. Toimenpiteitä ovat erityisesti:
- rakennuskohtaisten pitkän tähtäimen suunnitelmien laatiminen
- kiinteistöjen kunnon, käyttöasteen, energiankulutuksen ja elinkaarikustannusten seuranta
- korjausvelan ja teknisen arvon määrittäminen
- vuosittaisen vähimmäisinvestointitason määrittely
- korjausinvestointien kohdentaminen ensisijaisesti ydinkiinteistöihin
- tilankäytön tehostaminen ja tilojen yhteiskäytön lisääminen
- energiatehokkuuden ja rakennusautomaation kehittäminen
- kiinteistö-, talous-, vuokra-, kunto- ja energiätietojen yhdistäminen yhteiseen tietopohjaan.
Investointien tulee perustua palvelutarpeeseen, rakennuksen strategiseen asemaan, tekniseen kuntoon, käyttöasteeseen, kokonaiskustannuksiin tai elinkaarivaikutuksiin. Strategian mukaan kuntoarvioita laaditaan viiden vuoden välein ja A–C-salkkujen rakennuksille muodostetaan kymmenen vuoden PTS-suunnitelmat.
2. Realisoitava kiinteistöomaisuus
Palvelukäytön ulkopuoliset tai vailla pitkäaikaista strategista perustetta olevat rakennukset ja kiinteistöt siirretään realisointipolulle. Realisointi voi kohteesta riippuen tarkoittaa:
- myyntiä
- tontin pitkäaikaista vuokrausta
- käyttötarkoituksen muuttamista
- tontin tai rakennuksen kehittämistä
- yhtiöittämistä
- rakennuksen purkamista.
Realisoinnit toteutetaan vaiheittain, läpinäkyvästi, markkinaehtoisesti ja toimivaltasäännösten mukaisesti. Ennen kohdekohtaista päätöstä selvitetään ainakin omistus- ja kiinteistörajat, kaavatilanne, rasitteet, suojeluarvot, ympäristöriskit, rakennuksen kunto, käyttö, vuokrasopimukset, tasearvo, markkina-arvo, vuosikustannukset sekä vaihtoehtoisten toteutustapojen vaikutukset.
Salkutus tai strategian hyväksyminen ei sellaisenaan ole yksittäisen kiinteistön myynti- tai purkupäätös. Jokainen realisointikohde valmistellaan ja tuodaan erikseen toimivaltaisen viranhaltijan tai toimielimen päätettäväksi. Strategian mukaisesti myyntiä ei toteuteta puutteellisilla tiedoilla, vaan kohteen arvoa voidaan ennen realisointia parantaa esimerkiksi kaavoituksella, lohkomisella, sopimusten selkeyttämisellä, käyttötarkoituksen muutoksella tai tarkoituksenmukaisella purkamisella.
Kiinteistöomaisuuden keskeiset tunnusluvut
Kiinteistöstrategian lähtöaineiston perusteella kunnan tarkasteltava rakennusomaisuus muodostaa merkittävän taloudellisen ja toiminnallisen kokonaisuuden:
- rakennuksia on noin 70
- rakennuskannan bruttoala on noin 70 500 - 70 800 brm²
- kiinteistöomaisuuden kirjanpito- eli tasearvo on noin 24,8 miljoonaa euroa
- jälleenhankinta-arvo on noin 115 miljoonaa euroa
- rakennuskannan keskimääräinen ikä on noin 54 vuotta
- laskennallinen investointitarve 20 vuoden tarkastelujaksolla on noin 110 miljoonaa euroa
- vuoden 2025 kiinteistömenot ovat aineiston tarkastelutavasta riippuen noin 3,5 - 4,0 miljoonaa euroa
- kiinteistökannan tulot sisäiset vuokrat huomioon ottaen ovat noin 4,51 miljoonaa euroa vuodessa
- sisäiset vuokrat huomioon ottava käyttötaloudellinen nettovaikutus on strategiassa esitetyn laskennan mukaan noin 1,08 miljoonaa euroa positiivinen
- ilman sisäisiä vuokria kiinteistökannan tulos on noin 1,75 miljoonaa euroa negatiivinen.
Lukujen vaihteluväli johtuu siitä, että strategia-aineistossa käytetään osin eri rajauksia sekä rakennus- ja kohdetasoista tietoa. Strategian ensimmäisiin toimeenpanotoimiin kuuluu tämän vuoksi tietojen laadun korjaaminen, päällekkäisten tietojen poistaminen ja yhteisen kohdetunnuksen käyttöönotto.
Kiinteistöjen salkutus
Rakennukset jaetaan strategisen merkityksen, palvelutarpeen, käyttöasteen, talouden ja teknisen kunnon perusteella neljään salkkuun:
A. Ydinkiinteistöt
Palvelutuotannon kannalta keskeiset kohteet, jotka säilytetään ja joita kehitetään. Tavoitteena on turvallinen, terveellinen, tehokas ja toimintavarma käyttö. Investoinnit perustuvat ennakoivaan PTS-suunnitteluun ja elinkaarikorjauksiin.
B. Kehitettävät kiinteistöt
Kohteet, joilla on palvelu- tai elinvoimapotentiaalia, mutta joiden pitkäaikainen ratkaisu on vielä avoin. Tavoitteena on käyttöasteen nostaminen, käyttötarkoituksen kehittäminen tai toimintojen yhdistäminen. Investointeja tehdään vain selvityksiin ja kohteen arvon tai käytettävyyden parantamiseen perustuen.
C. Tuottavat kiinteistöt
Markkinaehtoisesti vuokratut tai muut tuottoa tuottavat kohteet. Tavoitteena on kulut kattava, sopimusriskit huomioon ottava tuotto. Ratkaisuna voi olla kohteen pitäminen, myyminen tai yhtiöittäminen.
D. Realisoitavat kiinteistöt
Kohteet, joilla ei ole pitkäaikaista palvelukäyttöä tai muuta riittävää strategista omistusperustetta. Tavoitteena on poistaa tarpeeton ylläpitokustannus ja korjausvelka sekä vapauttaa omaisuuteen sitoutunutta pääomaa (usein tase-arvoa enemmän kuin markkina-arvoa). Kohde voidaan myydä, vuokrata, luovuttaa, kehittää tai purkaa erillisen päätöksen perusteella.
Strategia-aineiston mukaan kiinteistökannan pinta-ala painottuu D-salkun realisoitaviin kohteisiin, kun taas kirjanpitoarvo painottuu A-salkun ydinkiinteistöihin. Tämä muodostaa kaksi samanaikaisesti johdettavaa kokonaisuutta: ydinkiinteistöjen arvon ja toimintavarmuuden turvaamisen sekä tarpeettoman pinta-alan suunnitelmallisen vähentämisen.
Strategian toimeenpano
Strategia muutetaan vuosittain konkreettiseksi toimeenpano-ohjelmaksi. Tekninen toimiala valmistelee vuosittain talousarvion yhteydessä:
- kiinteistösalkutuksen päivityksen
- talousarvioon ja investointiohjelmaan liittyvän PTS-ohjelman
- realisointisuunnitelman ja kohdekohtaiset valmistelut
- korjausvelan ja vähimmäisinvestointitason tarkastelun
- kiinteistöstrategian toimenpiteiden seurantaraportin.
Ensimmäisen vaiheen toimenpiteitä ovat yhtenäisen kiinteistötietojärjestelmän ja kohdetunnuksen käyttöönotto, tietojen laadun korjaaminen, korjausvelkalaskenta, A–C-kohteiden kymmenen vuoden PTS-suunnitelmat, vuosittainen salkutus ja ensimmäisen 5–10 kohteen realisointiohjelma. Lisäksi tarkastellaan ulosvuokrattujen tilojen kokonaiskustannuksia, markkinaehtoisuutta, sopimusehtoja ja kannattavuutta.
Toimenpiteiden kustannus- ja hyötyarviot ovat tässä vaiheessa suunnittelua ja priorisointia palvelevia arvioita. Ne eivät ole talousarviopäätöksiä tai erillisiä investointi-, hankinta-, myynti- tai purkupäätöksiä. Määrärahoista ja yksittäisistä hankkeista päätetään erikseen vuosittaisen talousarvio- ja investointiprosessin sekä toimivaltasäännösten mukaisesti.
Seuranta ja raportointi
Strategian toteutumista seurataan vähintään seuraavilla tunnusluvuilla:
- omistettujen rakennusten lukumäärä ja bruttoala
- korjausvelka euroina ja euroa/m²
- toteutunut PTS-investointitaso suhteessa määriteltyyn vähimmäistasoon
- lämmön ja sähkön kulutus kWh/m²
- myytyjen ja purettujen kohteiden määrä
- realisointimenot ja poistuneet vuosikustannukset
- kiinteistötietojen kattavuus ja laatu
- hankkeiden kustannus-, aikataulu- ja laatupoikkeamat.
Strategian tavoitesuuntana on rakennusten lukumäärän ja kokonaispinta-alan hallittu vähentäminen ilman palvelutason heikentymistä, A–C-salkkujen käyttöasteen parantaminen, korjausvelan kasvun pysäyttäminen, realisointiohjelman toteuttaminen sekä kiinteistötietojen laadun nostaminen tiedollajohtamisen takaamiseksi.