Kunnanvaltuusto, kokous 7.3.2022

Kuvaus

Arvo ja Leo Kuhanen ovat toimittaneet Mäntyharjun kuntaan 5.3.2021 päivätyn kaavamuutoshakemuksen ja siihen liittyvän liitekartan.

Hakemuksessa esitetään Mäntyharjun kunnan tekniselle lautakunnalle yleiskaavamuutoksen käynnistämistä tilalla 507-423-1-232 Niemenranta, Mäntyharjun Pyhäveden rantaosayleiskaava-alueella.

Maaomistajat ovat hakemuksessaan perustelleet kaavamuutoksen käynnistämistä seuraavasti:

Tyrynniemen osalta matkailutoimintoja ollaan supistamassa ja Tyrynniemen alue tulee jatkossa siirtymään tavanomaisempaan loma-/vakituiseen asumiseen. Yleiskaavassa alueelle olisi tarkoitus osoittaa vain rantarakennusoikeus 4 kpl. Siitä syystä tilan nykyinen yleiskaavamerkintä (RM) ei tule tulevaisuudessa palvelemaan alueen käyttötarkoitusta. Samanaikaisesti tavoitteena on kumota alueen voimassa oleva ranta-asemakaava.

Yleiskaavamuutos on MRL 36 §:n mukaan kunnan tulee huolehtia yleiskaavan laatimisesta. Tällä hetkellä ei ole kunnassa vireillä Pyhäveden alueen yleiskaavaan yleistä muutoskierrosta, eikä tarpeita yleiselle muutoskierrokselle lähiaikoina ole, joten yleiskaavamuutoksen teettäminen etenee yksittäisenä muutoksena maanomistajan kustannuksella. Ranta-asemakaavan laatimisesta voi huolehtia maankäyttö- ja rakennuslain 74 §:n mukaisesti maanomistaja itse.

Maanomistajat ovat esittäneet yleiskaavamuutoksen laatijaksi Karttaako Oy:n/ DI Jarmo Mäkelää.

Kuvaus

Tekninen lautakunta on päätöksellään 23.3.2021 § käynnistänyt kaavamuutoksen tilalla 507-423-1-232 Niemenranta, Mäntyharjun Pyhäveden rantaosayleiskaava-alueella. Karttaako Oy on toimittanut kuntaan 23.4.2021 päivätyt kaavamuutosta koskevat kaava-asiakirjat.

Kaavamuutosalue sijaitsee noin 6 kilometrin päässä Mäntyharjun keskustasta länteen. Kaavamuutosalue käsittää tilan Niemenranta siltä osin, kun se sijaitsee Pyhäveden rannassa. Toinen Niemenranta-tilan palsta sijaitsee Kallaveden kaava-alueella, mutta siellä ei ole tilalle osoitettua rakennusoikeutta. Tällä hetkellä kaavamuutosalueella on voimassa Kuntakeskuksen ja Pyhäveden alueen osayleiskaava, joka on hyväksytty Mäntyharjun kunnanvaltuustossa 13.11.2008 § 68.
Alueelle on tarkoitus laatia rantayleiskaavan muutos ennen ranta-asemakaavan kumoamista.

Kiinteistön alueella on voimassa matkailupalvelurakentamisen mahdollistava yleiskaavamerkintä. Alueella on lisäksi laadittu ranta-asemakaava, joka mahdollistaa alueen kehittämisen tehokkaasti matkailupalvelujen näkökulmasta. Jatkossa aluetta ei ole tarkoitus kehittää matkailupalvelujen alueena, joten ranta-asemakaava halutaan kumota ja kiinteistön omistajien toiveissa olisi, että jatkossa alueen rakentaminen voisi tapahtua yleiskaavan perusteella. Se vaatii RM-merkinnän poistamista ja rantamitoituksen muuttamista siten, että se mahdollistaa alkuperäisen osayleiskaavan mukaisen alueen tavanomaisen rantarakentamisen mitoituksen.

Ympäristösuunnittelu Henttonen on tarkastanut rakentamattomat alueet jo Kuntakeskuksen ja Pyhäveden alueen yleiskaavatyön yhteydessä sekä maastokäynnillä kesällä 2010 vielä erikseen ranta-asemakaavatyötä varten. Alueella ei ole havaittu uhanalaisia tai harvinaisia kasvilajeja, suojeltavien eläinlajien elinympäristöjä tai suojeltavia luontotyyppejä.

Alueelle on kaavaselostuksessa avatun mitoituslaskennan mukaan mahdollista osoittaa enintään 4 omarantaista rakennuspaikkaa. Kun otetaan huomioon aiempi tehokas matkailualuekaava, ja selostetut mitoitusperiaatteet, on kyseinen rakennusoikeus alueella alkuperäisen yleiskaavan periaatteiden mukainen. Alueelle on mahdollista jättää edelleen myös vapaan rannan jakso tilan länsilaidalla. Rakennusoikeuden järjestelyt tilojen välillä ovat osaltaan mahdollistaneet myös Ylä-Salmijärven alueelle muodostettavan melko huomattavankin vapaan rannan jakson. Alue kuuluu Kallaveden yleiskaavaan ja on osoitettu M-alueena.

Alueelle osoitetaan 4 kpl omarantaisia rakennuspaikkoja merkinnällä ARA, joista 3 kpl on jo rakennettuja. Rakennuspaikkoja koot ovat välillä 5 500-6 500 m2. Muilta osin alue jää maa- ja metsätalousalueeksi merkinnällä M. Koko alue on liitettävissä keskitettyyn kunnallistekniikkaan.

Kaavamerkintöjä on hieman yhtenäistetty alkuperäisestä kaavasta ja ne noudattelevat nykyaikaistettuna hyvin pitkälle Mäntyharjun Kuntakeskuksen ja Pyhäveden alueen alkuperäisen osayleiskaavan merkintöjä. Kaavamerkintöjä on kaiken kaikkiaan hyvin vähän muutosalueen suppeasta pinta-alasta johtuen.

Rakennuspaikkakohtaiset rakennusoikeudet ja esimerkiksi etäisyydet rantaviivasta perustuvat ARA- alueilla kulloinkin voimassa olevaan kunnan rakennusjärjestykseen. ARA-alueilla rakennuspaikan rakennusoikeus muodostuu rakennuksen käyttötarkoituksen mukaan.

Seuraavaksi laadittu kaavaluonnos tulisi asettaa nähtäville ja siitä tulisi pyytää lausunnot tarvittavilta viranomaisilta sekä osallisia olisi tiedotettava.
 

Kuvaus

Karttaako Oy on valmistellut liitteenä olevan 13.9.2021 päivätyn kaavaehdotusaineiston. Kaavaluonnos oli nähtävillä 8.7.-15.8.2021. Ennen nähtävillä olon alkamista tiedotettiin lähimpiä naapureita kirjeitse ja toimitettiin lausuntopyynnöt Etelä-Savon ELY-keskukselle, Mäntyharjun rakennusvalvonnalle, Etelä-Savon maakuntaliitolle ja Mikkelin seudun ympäristöpalveluille.

Kaavaluonnoksesta ei jätetty yhtään huomautusta. Luonnoksesta saapui kaksi lausuntoa; Etelä-Savon maakuntaliitolta ja Etelä-Savon ELY-keskukselta. Ohessa lausunnot referoituna sekä kaavan laatijan vastineet.

Etelä-Savon maakuntaliitto 11.8.2021. Maakuntaliitto ilmoitti sähköpostitse, ettei sillä ole lausuttavaa kaavasta. Maakuntaliitto pitää kuitenkin positiivisena alueen kehittämistä.

VASTINE: Merkintään lausunto tiedoksi.

Etelä-Savon ELY-keskus 24.8.2021. Ely-keskus toteaa lausunnossaan, että pitää kaavan osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa riittävänä.

Kaavaratkaisusta ELY-keskus toteaa seuraavaa; ranta-alueiden kaavoituksessa on matkailupalvelualueeksi RM osoitetun alueen rakennusoikeus osoitettu pääsääntöisesti ja perustellustikin tavanomaista omarantaista rakentamista tehokkaampana. ELY-keskuksen näkemyksen mukaan, kun tällaista RM-aluetta `puretaan` ja muutetaan esim. omarantaista rakentamista osoittavaksi, tulee uusi rakentaminen mitoittaa niillä samoilla perusteilla kuin se olisi uutta kaavaa laadittaessa tullut mitoittaa. Yleiskaavaluonnoksen selostuksessa on mitoitusta perusteltukin mm. pääosin alkuperäisen Kuntakeskuksen ja Pyhäveden mitoitusperiaatteiden valossa, joskin perusteluina esitetylle korkealle mitoitukselle on tuotu esille osaltaan myös em. RM-alueen tehokas mitoitus. Lisäksi osaperusteluna on esitetty noin 14 kilometrin etäisyydellä eri vesistöllä ja eri kaava-alueella olevan tilaan kuuluvan palstan rantaosuuden rakennusoikeuden siirtämistä ko. kaava-alueella. Tilan Pyhäveden rantajaksolle aiemmin jo muodostettu rantaan rajoittuvaa kolme käytännössä omarantaista rakennuspaikkaa, ja kaavaluonnoksella esitetään yhtä vastaavaa lisää.

Vaikka alue sijoittuu melko lähelle kuntakeskusta, alueella on valmius kunnallistekniikkaan liittymiseen ja sinne on olemassa oleva ja hyvä tieyhteys, on neljän rakennuspaikan muodostaminen yleiskaavaan perustuen kyseenalaisen tehokasta, rakentamistehokkuushan tulisi juuri tämän rantajakson kohdalla merkitsemään yli 10 rakennuspaikkaa kilometriä kohti. ELY-keskuksen näkemyksen mukaan yleiskaavaluonnoksella esitettyä maankäyttöä, siltä osin kun siinä esitetään yhtä uutta rantarakennuspaikkaa, on vaikea esitetyillä perusteluillakaan pitää maanomistajien yhdenvertaista kohtelua toteuttavana.

VASTINE: Kaavamuutoksen laadinnassa on mitoituksen perusteluissa otettu huomioon juuri muuttunut tilanne kunnallistekniikan tuomisessa alueelle. Kaavan laadinnan aikana alueella ei ole ollut kunnallisteknistä valmiutta, vaan se on tullut alkuperäisen kaavan laadinnan jälkeen, joten mitoituskin on nostettu vastaamaan kunnallisteknisen valmiuden tasoa. Jos ajatellaan mitoituksessa toteutuvaa yhdenvertaisen kohtelun periaatetta, voidaan aluetta verrata esim. alueen itäpuolella, samaan rantajaksoon kuuluvaan Vehmasrannan alueeseen, jossa kunnallistekninen valmius on antanut jopa 15 kpl omarantaista rakennuspaikkaa, eli 12,5 rp/rv-km johon ei vielä kuulu ns. takamaan rakennuspaikat. Todellisuudessa kokonaismitoitus on alueella siis 12,5 rp/rv-km suurempi. Kyse on alueella toki detaljikaavatasosta, mutta Vehmasrannan kokonaisuus onkin nyt suunniteltavaa aluetta huomattavasti merkittävämpi.

Kokonaisuutena alueita verraten ei nyt kyseessä olevalla muutosalueella kyse ole kohtuuttomasta mitoittamisesta. Myös yleisesti mitoituksessa käytetty matemaattinen pyöristyssääntö aiheuttaa mitoituksen laskennassa ELYn huomauttaman korkean yli 10 rp/rv-km mitoituksen. On myös huomioitava, että mitoituksessa huomioidut rakennusoikeuden järjestelyt tilan palstojen välillä ovat osaltaan mahdollistaneet myös Ylä-Salmijärven alueelle muodostettavan melko huomattavankin vapaan rannan jakson. Kyse on alueesta, jolla on keskitetty kunnallistekniikka ja reilun kokoiset rakennuspaikat. Yleiskaavamääräyksissä on esitetty vahva suositus liittymisestä keskitetyn kunnallistekniikan piiriin. Alue ei vielä kuulu vesihuoltolaitoksen toiminta-alueeseen, mutta toiminta-alue tulee mahdollisesti tulevaisuudessa laajenemaan Tyrynniemen alueelle.

Lausunnot eivät anna aihetta muuttaa kaavaratkaisua, vaan kaavaratkaisu pysyy kaavaluonnoksen kanssa yhtenevänä

Seuraavaksi laadittu kaavaehdotus tulisi asettaa nähtäville ja siitä tulisi pyytää lausunnot tarvittavilta viranomaisilta sekä osallisia olisi tiedotettava.

Pykälän esittelyssä asiantuntijana oli läsnä Teams-yhteydellä Karttaako Oy:stä DI Jarmo Mäkelä.

Kuvaus

Kuntakeskuksen ja Pyhäveden alueen osayleiskaavan muutos tilalla 507-423-1-232 Niemenranta oli julkisesti nähtävillä 18.11.-19.12.2021. Kuulutus nähtäville asettamisesta julkaistiin 18.11.2021 kunnan ilmoitustaululla ja verkkosivuilla. Kaavamuutoksen lähimpien tilojen omistajia on lisäksi tiedotettu kirjeitse kaavamuutosehdotuksen nähtävilläolosta. Kaavamuutoksesta on pyydetty lausunnot Etelä-Savon ELY-keskukselta, Etelä-Savon maakuntaliitolta, Mäntyharjun rakennusvalvonnasta ja Mikkelin seudun ympäristöpalveluilta.

Asiakirjoista saapui kaksi lausuntoa, jotka referoituna seuraavassa. Mukana kaavan laatijan vastine lausunnon kohtiin.

Etelä-Savon ELY-keskus 22.12.2021. Etelä-Savon elinkeino-. liikenne- ja ympäristökeskus (ELY-keskus) viittaa edelleen kaavaluonnoksesta antamaansa lausuntoon, jossa luonnoksessa esitettyjen rakennuspaikkojen määrää kyseenalaistettiin, yksityisen maanomistajan rantarakentamisen kyseessä ollessa, suhteessa muiden laajemman yleiskaavan yksityisten maanomistajien yhdenvertaiseen kohteluun. Kaavaehdotuksen selostuksessa tosin luonnosta yksityiskohtaisemmin perusteltu, mutta ELY-keskuksen näkemyksen mukaan jäljempänä esitetyllä tavalla näillä lisäperusteluillakaan tasapuolisten rakentamismäärien toteutumista on vaikea nähdä.

Kaavaselostuksessa on esitettyä kaavaehdotuksen rakennuspaikkojen määrää perusteltu osittain sillä kyseenalaisella seikalla, että Kallaveden yleiskaavan alueisiin kuuluvan Ylä-Salmijärven rannalla sijaitsevan rantaosuuden mukana olo toisi nyt ko. alueelle sellaista huomioitavaa rantajaksoa, joka tuottaisi nyt kyseessä olevalle kaava-alueelle lisärakennusoikeutta. Tältä osin ELY-keskus viittaa Kallaveden yleiskaavaratkaisuun, jonka laadinnan yhteydessä Ylä-Salmijärven rantaosuuden merkitys on jo käsitelty ja otettu huomioon siinä kaavaratkaisussa. Tässä kaavassahan em. Ylä-Salmijärven rantaosuus on osoitettu maa- ja metsätalousalueena ilman lomarakentamisoikeutta.

VASTINE: Todellisuudessa Salmijärven palstan rakennusoikeudesta on käytännössä luovuttu (Pyhäveden rannalla olevan palstan hyväksi). Tämä todetaan alkuperäisen ranta-asemakaavan selostuksessa kohdassa 4.4.2. Pyhäveden alueella olevan ranta-asemakaavan tilanne on otettu huomioon Kallaveden kaavaa laadittaessa.

Kaavaselostuksessa on viitattu ns. Vehmasrannan alueen rakentamistehokkuuteen. ELY-keskuksen näkemyksen mukaan kuntavetoisen asemakaavan laadinnassa ei maanomistajien tasapuolinen kohtelu ole yhtä määräävässä asemassa kuin yksityisen maanomistajan laatimassa yleiskaavassa, eikä niiden lopputulosta voi tämän takia rinnastaa toisiinsa.

VASTINE: Myös Vehmasrannan kaavan taustalla on yksityinen taho.

Kunnallistekniikkaan liittymismahdollisuus, vaikkei sitä olekaan kaavamääräyksenä ehdotukseen sisällytetty, luo ELY-keskuksen mukaan edellytyksen esitetylle kaavamääräykselle, jonka mukaan alueelle voi toteuttaa myös pysyvää asumista palvelevaa rakentamista. Tämäkään seikka ei kuitenkaan maanomistajien tasapuolisen kohtelun vaatimuksen näkökulmasta ELY-keskuksen käsityksen mukaan voi olla perustelu esitetyn huomattavan tehokkaan rantarakentamisen osoittamiselle.

VASTINE: Alueella on tällä hetkellä kunnallistekniikka valmiina. Kaavamääräystä vesihuoltoon liittymisen ehdottomasta pakollisuudesta ei ole voitu antaa, sillä aluetta ei ole vielä osoitettu vesihuoltolaitoksen toiminta-alueena. Kaavamääräyksiin (yleiset määräykset) on kuitenkin annettu vahva suositus liittymisestä keskitettyyn kunnallistekniikkaan; ”Alueella suositellaan ensisijaisesti liittämään kiinteistöt keskitetyn kunnallistekniikan piiriin.”.

Aiemmin tilan ranta-alueellehan on rakennettu jo kolme lomarakennusta, jolloin laskennallinen rakentamistehokkuus on jo huomattavan korkea, noin 7,8 rakennuspaikkaa rantakilometriä kohti. Esitetyllä neljännen rakennuspaikan muodostamisella rakentamistehokkuus nousisi jo yli 10 rakennuspaikkaan rantakilometriä kohti. Vaikka Kuntakeskuksen ja Pyhäveden osayleiskaava tällä kohdin ei osoitakaan mitään lukuarvoa rakentamisen määrälle, ei senkään perusteella voi ELY-keskuksen käsityksen mukaan päätyä esitettyyn lopputulokseen. Lisäksi on otettava huomioon, että tilan ranta-alueen rakentamisesta vapaa ranta-alue kaventuisi entisestään ja on kyseenalaista myös se, onko kaavaehdotus tältä osin ranta-alueen yleiskaavalle asetettujen erityisten sisältövaatimusten mukaista.

VASTINE: Mitoitusta tarkasteltaessa on muistettava ja myös otettu huomioon kaavatyön lähtökohta, suunnittelualueella on nykyisin voimassa olevassa ranta-asemakaavassa omarantaisia lomarakennuspaikkoja sekä lisäksi rantasauna, ja alle 100 metrin päässä rantaviivasta lomarakentamista. Yhteensä alueen rakennusoikeus on ranta-asemakaavassa yli 1800 k-m2, josta suurin osa sijoittuu alle 100 metrin päähän rannasta. Kaavamuutoksen tarkoituksena on siis vähentää rantaan tukeutuvien rakennuspaikkojen määrää ja pienentää alueen rakentamistehokkuutta. Voidaankin todeta, että nyt esitetyn kaavaratkaisun haitalliset vaikutukset mm. luonnonarvoille, maisemalle ja lähialueen muille asukkaille pienenevät hyvin merkittävästi suhteessa nykyisen ranta-asemakaavaratkaisun sallimaan maankäyttöön. Nämä lähtökohdat huomioon ottaen mitoituksen suora vertailu muihin yleiskaava-alueen tiloihin ei ole kohtuullista.

Edellä esitetyn lisäksi on huomioitava alkuperäisen yleiskaavan mitoitusperiaate, jonka mukaan taajaman lähialueelle ei käytetä rantaviivan pituuteen tai alueen pinta-alaan perustuvaa mitoitusta. Mitoitus on siis tällä alueella jätetty tapauskohtaisesti harkittavaksi. Korkeampaa mitoitusta puoltaa siinä tapauksessa myös aiemmin mainittu keskitetyn kunnallistekniikan sijainti alueella.

On myös huomioitava, että yleiskaava ei saa aiheuttaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle kohtuutonta haittaa (MRL 39 §). Mitoituksen osalta on myös hyvin perusteltua puhua tässä yhteydessä ns. saavutetusta edusta (rakentamismäärä). ELY-keskuksen esittämä rakennuspaikkojen vähentäminen aiheuttaisi sen, ettei maanomistajalle jäisi syytä edes kumota alueen ranta-asemakaavaa.

Mäntyharjun rakennuslautakunnan lausunto 1.2.2022. Yleiskaavassa suunniteltu käyttötarkoitus ARA on järkevä valinta tämän hetkisen yleisen suuntauksen (asumista siirtyy ranta-alueille) tarpeeseen vähentäen poikkeamistarpeita, mutta kaavamitoitus tulee tarkastella ja toteuttaa yleisesti maanomistajia tasapuolisesti kohtelevalla tasolla.

VASTINE: Mitoituksen osalta vastine edellisessä kohdassa. Muilta osin merkitään lausunto tiedoksi.

Yleiskaavassa osoitetut rakennuspaikat ovat kooltaan noin 6000 m², joka on käytännössä todettu toimivaksi vähimmäiskooksi, joten niiden kasvattamisesta ei ole rakennusvalvonnan näkemyksen mukaan haittaa.

Kokonaisuudessaan toteutuvan yleiskaavaehdotuksen nähdään helpottavan rakennusvalvonnan työtä, koska se selkeästi vähentää poikkeamistarpeita.

VASTINE: Merkitään tiedoksi.

Kaavaehdotukseen ei ole saapuneen palautteen perusteella tarpeen tehdä muutoksia, vaan kaava voidaan seuraavaksi viedä hyväksymiskäsittelyyn.