Tekninen lautakunta, kokous 7.11.2023

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 80 Ulosvuokrattujen teollisuus-, varasto-, liike- ja toimistotilojen vuokrien tarkastaminen

MjuDno-2023-148

Aikaisempi käsittely

Tekninen lautakunta, 7.3.2023

Valmistelija

Ann-Christine Wallén, ylläpitopäällikkö, ann-christine.wallen@mantyharju.fi

Kuvaus

Tekninen lautakunta päätti kokouksessaan 31.1.2023 lopettaa asian Kiinteistöstrategia 2022 käsittelyn. Kiinteistöstrategia 2023 on valmisteltu lautakunnalle tämän 2022 version pohjalta.
Strategiasta on poistettu kiinteistöjä koskevat talousluvut, jotta strategia pysyisi pidempään ajantasaisena. Talousluvut ovat erillisellä liitteellä, joka on aina lautakunnan jäsenten saatavilla päätöksentekoa varten.
Kiinteistöjen tiedoista on poistettu yksityiskohtaisiin huoltotoimenpiteisiin liittyvää tietoa, jotta strategiasta saataisiin enemmän suuntaa näyttävä ja se sisältäisi rakennuskannan käyttöä koskevat ohjenuorat pidemmällä aikavälillä. Myös toimenpiteiden aikataulua on päivitetty.

Päätösehdotus

Esittelijä

Ville Partio, tekninen johtaja, ville.partio@mantyharju.fi

Tekninen lautakunta pyytää lausunnot kiinteistöstrategiasta 20.4.2023 mennessä sivistyslautakunnalta, kunnanhallitukselta ja rakennuslautakunnalta.

Päätös

Pykälän käsittely siirrettiin 14.3.2023 klo 17 pidettävään jatkokokoukseen.

Tekninen lautakunta, 14.3.2023

Valmistelija

Ann-Christine Wallén, ylläpitopäällikkö, ann-christine.wallen@mantyharju.fi

Kuvaus

Tekninen lautakunta päätti kokouksessaan 31.1.2023 lopettaa asian Kiinteistöstrategia 2022 käsittelyn. Kiinteistöstrategia 2023 on valmisteltu lautakunnalle tämän 2022 version pohjalta.
Strategiasta on poistettu kiinteistöjä koskevat talousluvut, jotta strategia pysyisi pidempään ajantasaisena. Talousluvut ovat erillisellä liitteellä, joka on aina lautakunnan jäsenten saatavilla päätöksentekoa varten.
Kiinteistöjen tiedoista on poistettu yksityiskohtaisiin huoltotoimenpiteisiin liittyvää tietoa, jotta strategiasta saataisiin enemmän suuntaa näyttävä ja se sisältäisi rakennuskannan käyttöä koskevat ohjenuorat pidemmällä aikavälillä. Myös toimenpiteiden aikataulua on päivitetty.

Päätösehdotus

Esittelijä

Ville Partio, tekninen johtaja, ville.partio@mantyharju.fi

Tekninen lautakunta pyytää lausunnot kiinteistöstrategiasta 20.4.2023 mennessä sivistyslautakunnalta, kunnanhallitukselta ja rakennuslautakunnalta.

Päätös

Tekninen lautakunta

  1. päätti, että kiinteistöstrategiaa muokataan seuraavasti: Kirkonkylän koulun myynti olisi vielä ensisijainen purkamisen sijaan elokuun loppuun saakka, Mäkelänlenkin halli yhtiöitetään myynnin sijaan ja teollisuushallien vuokrasopimukset yhdenmukaistetaan ja  Myllyrinne säilytetään, koska hallinto-oikeus on kumonnut purkuluvan,
  2. pyytää lausunnot kiinteistöstrategiasta 20.4.2023 mennessä sivistyslautakunnalta ja rakennuslautakunnalta.
Sivistyslautakunta, 19.4.2023

Valmistelija

Sari Aarniokoski, sivistysjohtaja, sari.aarniokoski@mantyharju.fi

Kuvaus

Tekninen lautakunta on pyytänyt sivistyslautakunnalta lausuntoa Kiinteistöstrategian 2023 luonnoksesta.

Sivistyslautakunta uusii aiemmin vuonna 2022 tekemänsä lausunnon päivitettynä:

Strategiassa kiinteistöt on luokiteltu (salkutettu) kolmiportaisella asteikolla. Sivistyspalveluiden käyttämät kiinteistöt kuuluvat luokkaan I, eli ”säilytettävät, tasoa ylläpidetään/parannetaan”, Askeleen kenkätehdas (Pyhävedenranta/yrityskiinteistö) kuuluun kuitenkin luokkaan III. Luokkaan I-II kuuluville kiinteistöille tehdään strategian mukaan ja tilanteen niin vaatiessa kuntoarviot ja pitkäntähtäimen kunnossapitosuunnitelmat. Luokka III on määritelty "ei olennainen kunnan toiminnalle, voidaan myydä (tai purkukuntoinen)."  

Kunnantalon taidekokoelman säilytys on jatkossa Askeleen kiinteistössä. Askeleen osalta kiinteistöstrategiassa tulee huomioida myös kiinteistön energiatehokkuuden parantaminen. 


Yhtenäiskoulun rakennukseen on tehty Rambolin toimesta kuntotutkimus vuonna 2020. Sivistyslautakunta edellyttää, että raportin toimenpide-esityksiä noudatetaan, jotta rakennus säilyy terveellisenä ja turvallisena käyttäjille.


On hyvä, että kiinteistöstrategiassa on huomioitu myös siivouksen merkitys kiinteistön hoidossa, viihtyvyydessä sekä sisäilmanlaadussa. Kuntalaisten yleiseen viihtyvyyteen ja turvallisuuteen vaikuttavat ulkoalueiden hoito on myös huomioitu kiinteistöstrategiassa.


Sivistyspalveluiden käyttämistä kiinteistöistä hyvässä kunnossa ja tehokkaassa käytössä ovat Mustikkatassu, yhtenäiskoulu sekä lukio.

Kirjaston kiinteistön tulevaisuus yhdistettynä uuteen ruokalarakennukseen on haasteellinen. Kirjasto-osa vaatii myös selkeän oman suunnitelman.

Päätösehdotus

Esittelijä

Sari Aarniokoski, sivistysjohtaja, sari.aarniokoski@mantyharju.fi

Sivistyslautakunta:

1. keskustelee oheismateriaalina olevasta kiinteistöstrategiasta ja lausuntoesityksestä.

2. antaa tekniselle lautakunnalle lausunnon vuoden 2023 kiinteistöstrategiasta.

 

Päätös

Asia jätettiin pöydälle.

Pyydetään tekninen johtaja lautakunnan seuraavaan kokoukseen.

 

Sivistyslautakunta, 25.5.2023

Valmistelija

Sari Aarniokoski, sivistysjohtaja, sari.aarniokoski@mantyharju.fi

Kuvaus

Asia jätettiin edellisessä kokouksessa (19.4. §39) pöydälle.

Päätösehdotus

Esittelijä

Sari Aarniokoski, sivistysjohtaja, sari.aarniokoski@mantyharju.fi

Sivistyslautakunta:

1. keskustelee oheismateriaalina olevasta kiinteistöstrategiasta ja lausuntoesityksestä.

2. antaa tekniselle lautakunnalle lausunnon vuoden 2023 kiinteistöstrategiasta.

Päätös

Sivistyslautakunta antaa kiinteistöstrategiasta tekniselle lautakunnalle seuraavan lausunnon:

Strategiassa kiinteistöt on luokiteltu (salkutettu) kolmiportaisella asteikolla. Sivistyspalveluiden käyttämät kiinteistöt kuuluvat luokkaan I, eli ”säilytettävät, tasoa ylläpidetään/parannetaan”, Askeleen kenkätehdas (Pyhävedenranta/yrityskiinteistö) kuuluun kuitenkin luokkaan III. Luokkaan I-II kuuluville kiinteistöille tehdään strategian mukaan ja tilanteen niin vaatiessa kuntoarviot ja pitkäntähtäimen kunnossapitosuunnitelmat. Luokka III on määritelty "ei olennainen kunnan toiminnalle, voidaan myydä (tai purkukuntoinen)."  

Kunnantalon taidekokoelman säilytys on jatkossa Askeleen kiinteistössä. Museovaraston huomioimiseen on kiinnitettävä huomiota kenkätehtään väliosan purkutyössä. Askeleen osalta kiinteistöstrategiassa tulee huomioida myös kiinteistön energiatehokkuuden parantaminen. 

Yhtenäiskoulun rakennukseen on tehty Rambolin toimesta kuntotutkimus vuonna 2020. Sivistyslautakunta edellyttää, että raportin toimenpide-esityksiä noudatetaan, jotta rakennus säilyy terveellisenä ja turvallisena käyttäjille.

On hyvä, että kiinteistöstrategiassa on huomioitu myös siivouksen merkitys kiinteistön hoidossa, viihtyvyydessä sekä sisäilmanlaadussa.  Monitoimihalli Kisalan kiinteistön siivoukseen on jatkossa kuitenkin kiinnitettävä enemmän huomiota. Kuntalaisten yleiseen viihtyvyyteen ja turvallisuuteen vaikuttavat ulkoalueiden hoito on myös huomioitu kiinteistöstrategiassa.

Sivistyspalveluiden käyttämistä kiinteistöistä hyvässä kunnossa ja tehokkaassa käytössä ovat Mustikkatassu, yhtenäiskoulu sekä lukio. 

Touhulan pihan leikkipaikka tulee säilyttää siten, että esiopetus voi jatkossakin käyttää aluetta.

Kirjaston kiinteistön tulevaisuus yhdistettynä uuteen ruokalarakennukseen on haasteellinen. Kirjasto-osa vaatii myös selkeän oman suunnitelman.

 

Tekninen johtaja Ville Partio oli saapuvilla asian käsittelyn ajan 17.04-18.29.

Piia Mäkilä poistui 18.24 ja palasi 18.32.

Kokouskäsittely

Kokouksessa tehtiin seuraavat lisäykset sivistyslautakunnan lausuntoon:

Jonna Pöysti sekä Jenny Reponen esittivät Touhulan pihan leikkipaikan säilyttämistä siten, että esiopetus voi jatkossakin käyttää sitä. 

Juha Tuominen esitti museovaraston huomioimista kenkätehtään väliosan purkutyössä.

Nina Saloranta esitti, että Kisalan siivoukseen on kiinnitettävä jatkossa enemmän huomiota.

Sivistyslautakunta hyväksyi edellä mainitut lisäykset yksimielisesti.

Rakennuslautakunta, 30.5.2023

Valmistelija

Pasi Hinkkuri, rakennustarkastaja, pasi.hinkkuri@mantyharju.fi

Kuvaus

Tekninen lautakunta on käsitellyt kiinteistöstrategiaa kokouksessaan 14.3.2023 (§ 24), ja pyytänyt lausunnot rakennuslautakunnalta ja sivistyslautakunnalta 20.4.2023 mennessä. Rakennuslautakunta on kokousajankohdallisesti saanut jatkoaikaa lausunnon antamiselle tähän kokoukseen.

Kiinteistöstrategia on oheismateriaalina kokousasiakirjoissa.

Päätösehdotus

Esittelijä

Pasi Hinkkuri, rakennustarkastaja, pasi.hinkkuri@mantyharju.fi

Asiakirja on kiinteistöstrategia, mutta se käsittelee pääosin vain rakennuksia.

Olennaista on, että kunta toimii maankäyttö- ja rakennuslain (Alueidenkäyttölaki) mukaisesti ja pitää rakennukset ympäristöineen sellaisessa kunnossa, että ne jatkuvasti täyttävät terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset. Tämän vuoksi asiakirjassa suunniteltu vuosittain päivitettävä kiinteistöhoito- sekä peruskorjausohjelma ei ole oikea työkalu, vaikka se laaditaan hyvin ja ammattitaidolla.

Rakennusvalvonta suosittelee vahvasti kuntotutkimukseen perustuvaa suunnitelmallista pitkän tähtäimen ylläpitoa, joka perustuu rakennuksen kunnosta laadittuun selvitykseen (YMa 216/2015 10 §). Tällaisen kuntotutkimuksen perusteella on mahdollista päättää mitä rakennuksia pidetään yllä ja missä käyttötarkoituksessa, tilaohjelmat sekä kuntatalous huomioiden. Kiinteistöstrategiassa on kiinnitetty oikein huomiota rakennusten kunnossapidon tärkeyteen, kuten siivoustoimeen ja vuosihuoltoon sekä -korjauksiin jotka tulee olla suunnitelmallista.

Rakennusvalvonta muistuttaa, että rakentamista koskevat selvitykset ja suunnitelmat tulee tehdä vähintään ympäristöministeriön asetuksen 216/2015 mukaisesti.

Strategia luodaan yleensä pitkälle aikavälille, suositellaan miettimään vielä onko yksittäisten rakennusten ”luettelointi” siinä tarpeen vai voisiko sen tason tiedot olla ketterämmin päivitettävässä liitteessä tai tietojärjestelmässä.

Yksittäisiin rakennuksiin on rakennusvalvonnalla seuraavat huomiot, jotka kunnan tulee viivytyksettä saattaa ajantasalle:

1.      Kirkonkylän koulun laajentamisen ja peruskorjauksen rakennuslupa on voimassa 21.5.2024 saakka ja peruskorjauksen osalta se on keskeytetty 20.8.2019, koska rakennushankkeeseen ryhtynyt on ilmoittanut ettei saneeraustyö ole luvan mukainen.

2.      Kunnantalon tilojen käyttötarkoituksen muutoksen ja sisäilmakorjausten rakennusluvan viimeinen voimassaolopäivämäärä on ollut 30.4.2023, loppukatselmusta ei ole pyydetty.

3.      Tekojääradan läheisyydessä on pukutila -tilaelementit, joiden lupahakemukseen ei ole toimitettu pyydettyjä dokumentteja (välillä 2020 – 2023).

4.      Kunnan kiinteistöillä on luvattomia rakennelmia, joiden luvitus on kesken tai aloittamatta.

Päätös

Hyväksyttiin.

Tekninen lautakunta, 26.9.2023

Valmistelija

Ville Partio, tekninen johtaja, ville.partio@mantyharju.fi

Kuvaus

Saadut lausunnot on huomioitu ja liitteenä luonnos päivitetystä kiinteistöstrategiasta.

Lautakunta käy keskustelun luonnoksen pohjalta ja tarvittaessa luonnosta muokataan.

Käsittelyissä huomioitava, että hyvinvointialueiden aloittaessa epävarmuus kunnan omistamien hyvinvointialueelle vuokrattujen tilojen tulevaisuudesta on edelleen olemassa. Ja jatkossa hyvinvointialue itse tekee tarvitsemansa investoinnit. Mittavat investoinnit ilman varmuutta pitkästä vuokrasopimuksesta ovat huomattava riski kunnan taloudelle. Eikä kunnalla ole omassa palvelutuotannossa tarvetta vastaaville tiloille.

Päätösehdotus

Esittelijä

Ville Partio, tekninen johtaja, ville.partio@mantyharju.fi

Tekninen lautakunta

  1. käy keskustelun luonnoksen pohjalta ja tekee tarvittavat muutokset luonnokseen ja
  2. lähettää luonnoksen edelleen hallitukselle käsittelyyn ja valtuustolle hyväksyttäväksi.

Päätös

Tekninen lautakunta

  1. kävi keskustelua luonnoksen pohjalta.
    Keskustelun aikana Jani Paasonen teki kannatetun muutosesityksen, että lisätään "Kiinteistöjen huolto tulee olla kunnan omana toimintana". Keskustelun päätyttyä puheenjohtaja teki keskustelun pohjalta ehdotuksen, että lisätään "Kiinteistöjen huolto tulee olla kunnan omana toimintana tai vuokralaisen omatoiminen kiinteistön ylläpito ja huolto toteutetaan kunnalta saadun ohjeistuksen mukaan säännöllisesti". Todettiin, että on suoritettava äänestys. Puheenjohtaja määräsi äänestyksen suoritettavaksi nimenhuudoin. Ne, jotka kannattavat puheenjohtajan päätösehdotusta äänestävät JAA. Jani Paasosen esitystä kannattavat äänestävät EI.
    Suoritetussa äänestyksessä annettiin 8 ääntä, joista 5 JAA- (Anne Häkkänen, Jaana Lopperi, Tapio Pesonen, Mikko Turkki, Leena Pekkanen) ja 3 EI-ääntä (Jani Paasonen, Kari Mouhu, Ulla Sohlman), joten puheenjohtaja totesi lautakunnan päätökseksi tulleen puheenjohtajan esityksen. Lisättävä teksti tulee kohtaan 3 Toimenpide-ehdotukset.
    Lisäksi strategiaan muutetaan: Kohta 7.3 Kirkonkylän koulu, poistetaan lause "Kiinteistön kohdalla myynti ensisijainen toimenpide ennen purkua." (KH 20.2.2023 § 38 purkupäätös) ja kohta 5.4.1 Nokiantie 19, Muuta: teksti poistetaan toteutettuna.
  2. lähettää luonnoksen edelleen hallitukselle käsittelyyn ja valtuustolle hyväksyttäväksi. 

 

Ylläpitopäällikkö Ann-Christine Wallén oli pykälän käsittelyn ajan läsnä Teams-yhteydellä.

Kunnanhallitus, 9.10.2023

Valmistelija

Tuomo Penttinen, vt.kunnanjohtaja, tuomo.penttinen@mantyharju.fi

Kuvaus

Käsittelyssä olevan kiinteistöstrategian toteuttamista voidaan edesauttaa vuoden 2024 talousarvion kautta.
Osalla purettavaksi / myytäväksi merkityillä kiinteistöillä on tasearvoa ja tätä kautta vuosipoistoja. Strategian toteuttamista edesauttaa, että vuoden 2023 tuloksesta tehdään näiden kiinteistöjen osalta alaskirjaus. Alaskirjauksen kokonaistaso on noin 429.000 euroa (elokuun 2023 tilanne).
Vuoden 2024 talousarvion laadinnan yhteydessä tulisi harkita myös purettavien / myytävien kiinteistöjen rahoituksen rajaamista vain osalle talousarviovuotta. Ratkaisu velvoittaisi valmistelemaan strategiassa esitetyt toimenpiteet alkuvuoteen painottuen. Kiinteistöjen purkaminen edellyttää määrarahavarauksen tekemistä käyttötalouteen. Talousarvion valmistelun yhteydessä varauksen tekemiseksi ei ole riittävää tietoa, joten asia tulee hoitaa lisätalousarvion kautta. 

Kiinteistöstrategiassa on merkattu Touhulan kiinteistö myytäväksi / purettavaksi. Kiinteistö sijaitsee Yhtenäiskoulun välittömässä läheisyydessä ja on purettuna ainoa vapaa maa-alue, jolle Yhtenäiskoulun mahdollisesti tarvitsema toimita voidaan laajentaa. Tällä perusteella strtegiaan tulisi merkitä Touhulan kiinteistön osalta purettava.

Päätösehdotus

Esittelijä

Tuomo Penttinen, vt.kunnanjohtaja, tuomo.penttinen@mantyharju.fi

Kunnanhallitus

  1. hyväksyy kiinteistöstrategiassa merkinnällä myytävä / purettava olevien kiinteistöjen tasearvon alaskirjauksen vuoden 2023 tilinpäätöksen yhteydessä:
  2. muuttaa Touhulan luokituksen puretaan merkinnäksi;
  3. esittää kunnanvaltuustolle hyväksyttäväksi kiinteistöstrategian 2023 em. muutoksin.

Päätös

Hyväksyttiin.

Tekninen johtaja Ville Partio ja sivistysjohtaja Jari Hautamäki olivat saapuvilla asian käsittelyn ajan klo 18.41-19.19 etäyhteyden (Teams) kautta.

Valmistelija

  • Ann-Christine Wallén, ylläpitopäällikkö, ann-christine.wallen@mantyharju.fi

Kuvaus

Teollisuus-, varasto-, liike- ja toimitilojen vuokrien, joita ei ole sidottu indeksiin tai muihin sopimusehtoihin, vuokrankorotus tehdään sopimusehtojen mukaan pääsääntöisesti tammikuun 1. päivästä lukien. Vuokrankorotuksesta päättää tekninen lautakunta. Vuonna 2023 vuokria korotettiin 6,5%.

Tekninen johtaja esittää, että Mäntyharjun kunnan ulosvuokrattujen teollisuus-, liike- ja varastotilojen vuokria korotetaan 1.1.2024 lukien 3,5 %., huomioiden kuitenkin mahdollinen sopimuksessa mainittu enimmäiskorotus. (Esim. yleisesti käytetty elinkustannusindeksi 1951:10=100 on noussut viimeisimpien pistelukujen mukaan 4,5-5,6 % vuodentakaiseen verrattuna.) 
Vuokrankorotuksen perusteena on yleinen hintakehitys (erityisesti energia), ja kiinteistöihin kohdistuva yleinen kustannustason nousu.

Indeksiin ja muihin sopimusehtoihin sidottujen teollisuus-, varasto-, liike- ja toimitilojen vuokria tarkistetaan vuosittain 1. tammikuuta sopimuksien mukaisesti.

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Ville Partio, tekninen johtaja, ville.partio@mantyharju.fi

Tekninen lautakunta hyväksyy teknisen johtajan esityksen Mäntyharjun kunnan ulosvuokrattujen teollisuus-, varasto-, liike- ja toimistotilojen vuokrien tarkistamisesta 1.1.2024 alkaen 3,5 %:n yleiskorotuksella (huomioiden kuitenkin mahdollinen sopimuksessa mainittu enimmäiskorotus). Indeksiin ja muihin sopimusehtoihin sidotut vuokrat tarkistetaan sopimuksien mukaisesti 1.1.2024 alkaen.

Päätös

Tekninen lautakunta hyväksyy teknisen johtajan esityksen Mäntyharjun kunnan ulosvuokrattujen teollisuus-, varasto-, liike- ja toimistotilojen vuokrien tarkistamisesta 1.1.2024 alkaen 3,5 %:n yleiskorotuksella (huomioiden kuitenkin mahdollinen sopimuksessa mainittu enimmäiskorotus). Indeksiin ja muihin sopimusehtoihin sidotut vuokrat tarkistetaan sopimuksien mukaisesti 1.1.2024 alkaen.