Tekninen lautakunta, kokous 7.3.2023

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 17 Mäntyharjun Torinkulma Oy / asemakaavan muutos

MjuDno-2020-215

Aikaisempi käsittely

Tekninen lautakunta, 19.5.2020

Valmistelija

Lasse Kurvinen, tekninen johtaja, lasse.kurvinen@mantyharju.fi

Kuvaus

Mäntyharjun Torinkulma Oy on toimittanut Mäntyharjun kunnalle 19.3.2020 päivätyn hakemuksen asemakaavan muutosta varten.

Hakemuksessa esitetään asemakaavamuutoksen käynnistämistä Mäntyharjun Torinkulma Oy:n omistamalla kiinteistöllä Torinkulma 507-413-7-430. Alueella on voimassa 13.12.1984 vahvistettu asemakaava, jossa kiinteistön asemakaavamerkintä on KL (liikerakennusten korttelialue), tehokkuusluku e=0,6 ja kerrosluku II.

Mäntyharjun Torinkulma Oy:n muutosesitys: "Tontti on tällä hetkellä liikerakennusten korttelialuetta (KL). Tarkoituksena on mahdollistaa tontille asuin- ja liikerakentaminen. Kerroslukua kasvatettaisiin asuinkerroksilla ja maantasolle sijoitettaisiin liiketilaa." Yleiskaavassa alueen kaavamerkintä on C (keskustatoimintojen alue), joten hanke on yleiskaavan mukainen.

Kaavamuutoksen laatijaksi Mäntyharjun Torinkulma Oy on valinnut arkkitehti SAFA Juhani Takkisen RE-Suunnittelu Oy:stä.

 

Päätösehdotus

Esittelijä

Lasse Kurvinen, tekninen johtaja, lasse.kurvinen@mantyharju.fi

Tekninen lautakunta

  1. hyväksyy asemakaavan muutostyön käynnistämisen kiinteistöllä Torinkulma 507-413-7-430,
  2. hyväksyy kaavan laatijaksi RE-Suunnittelu Oy arkkitehti SAFA Juhani Takkisen, sekä
  3. päättää, että kaavatyöstä peritään taksan mukainen maksu Mäntyharjun Torinkulma Oy:ltä

Päätös

Hyväksyttiin.

Tekninen lautakunta, 14.12.2021

Valmistelija

Markku Lamponen, maankäyttökoordinaattori, markku.lamponen@mantyharju.fi

Kuvaus

RE-Suunnittelu Oy on toimittanut kuntaan 7.12.2021 päivätyt kaava-asiakirjat koskien kaavamuutosta Mäntyharjun Torinkulma Oy:n omistamassa kiinteistössä korttelissa 119A (Savontie 2). Korttelia rajaavat tiet Varpasentie-Savontie- Penttiläntie ja Pentinpolku. Tontilla on 1970-luvulla rakennettu liiketalo (rakennuslupa 1973), joka on ollut osittain tyhjillään joitakin vuosia. Tällä hetkellä rakennuksessa toimii vaateliike ja ravintola. Korttelin pohjoispuolella sijaitsee Mäntyharjun tori, ympäristö on asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta. Penttiläntien toisella puolella sijaitsee korttelialueen osa, jolla alueen kulttuurihistorialliset ja maisema-arvot tulee säilyttää.

Asemakaavamuutosprosessi on käynnistynyt suunnittelualueen kiinteistönomistajan aloitteesta. Kiinteistönomistajan tavoitteena on, että haetaan rahoitusta yritystoiminnan kehittämissuunnitelmaa sekä kansainvälisen matkailun kehittämistä varten. Muutosprosessi antaa mahdollisuuden luoda Mäntyharjun keskustaan toimiva matkailuyritys, jolla on uimahalli- ja kylpyläpalvelut sekä myös kansainvälisille matkailijoille suunnattua ravintola- ja hotellitoimintaa.

Tämän asemakaavamuutoksen tavoitteena on:

  • palveluiden kehittäminen keskusta-alueella
  • Mäntyharjun vetovoimaisuuden kasvattaminen kotimaisten ja kansainvälisten matkailijoiden keskuudessa
  • talvi- ja kesäaktiviteettien lisääminen ja kehittäminen
  • mahdollistetaan uudisrakentaminen korkeampana maamerkkinä
  • katukuvan täydentäminen torin lähistöllä ja keskustan alueella
  • Mäntyharjulle uudenlaisen vapaa-ajan sekä jatkuvan asumisen kehittäminen

Päätösehdotus

Esittelijä

Ville Partio, tekninen johtaja, ville.partio@mantyharju.fi

Tekninen lautakunta

  1. hyväksyy 30.12021 päivätyn kaavaluonnoksen ja osallistumis- ja arviointisuunnitelman korttelissa 119A,
  2. asettaa kaavaluonnosasiakirjat julkisesti nähtäville MRL 62 §:n ja MRA 30 §:n mukaisesti 30 vrk:n ajaksi ja
  3. pyytää tarvittavat lausunnot sekä järjestää tiedottamisen.

Päätös

Tekninen lautakunta

  1. hyväksyy 7.12.2021 päivätyn osallistumis- ja arviointisuunnitelman korttelissa 119A,
  2. asettaa osallistumis- ja arviointisuunnitelman viitesuunnitelmineen julkisesti nähtäville MRL 62 §:n ja MRA 30 §:n mukaisesti 30 vrk:n ajaksi ja
  3. pyytää tarvittavat lausunnot sekä järjestää tiedottamisen.

Arkkitehti Juhani Takkinen RE-Group:sta oli Teams-yhteydellä läsnä asian käsittelyn ajan.

Tekninen lautakunta, 19.4.2022

Valmistelija

Markku Lamponen, maankäyttökoordinaattori, markku.lamponen@mantyharju.fi

Kuvaus

Korttelin 119A asemakaavamuutosta koskeva osallistumis- ja arviointisuunnitelma viitesuunnitelmineen oli julkisesti nähtävillä 13.1.-11.2.2022 välisenä aikana. Vireilletulosta ja nähtävilläolosta kuulutettiin Pitäjänuutisissa ja kunnan verkkosivuilla. OAS:sta pyydettiin lausunnot viranomaisilta. Muilla osallisilla on ollut mahdollisuus kommentoida osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa sekä viitesuunnitelmia.

Saadun palautteen perusteella kaavoittaja on valmistellut 13.4.2022 päivätyn kaavaluonnoksen.

Kaavan tarkoituksena on sallia liike-, asuin- ja uimahalli /kylpylärakennuksen toteuttaminen. Alla kuvaus kaavan tavoitteista (lainaus kaavaselostuksesta).

”Rakennuksen kahteen alimpaan kerrokseen sijoittuu liike- ja toimistotilaa n. 1100 m2. Matalampaan, 2-kerroksiseen, osaan on sijoitettu uimahalli / kylpylä aputiloineen, joka mahdollistaa kuntalaisille tarjottavat uimahalli palvelut. Asuinpinta-alaa rakennuksessa on noin 4700 m2, sijoittuen kerroksiin 3.– 8. Ylin kerros on vedetty sisään, jolloin sinne on saatu sijoitettua terassiasuntoja. Suunnitelmassa rakennusmassat laskevat Penttilän talon suuntaan ja Penttilän tien varressa olevat autopaikkojen yhteyteen tulee istutuksia.

Asuntojen lukumäärä ja jakauma tulee tarkentumaan jatkosuunnittelussa. Osa asunnoista on tarkoitus olla lyhytaikaisessa vuokrauskäytössä. Asuntoja varten perustetaan erillinen asuntoyhtiö ja liiketilat yhtiöitetään samoin erilliseksi kiinteistöyhtiöksi.

Kylpylän vaatimia teknisiä tiloja ja pysäköintiä on mahdollista sijoittaa myös kellarikerrokseen. Ensisijaisesti pysäköinti sijoittuu tontille maantasoon Penttiläntien puolelle sekä Penttiläntien varteen. Rakennukseen on suunniteltu rakennettavan maalämpö ja aurinkoenergian talteenottojärjestelmät.”

Kaavaluonnoksessa kortteliin 119A esitetään alueen käyttötarkoitukseksi AL; asuin-, liike-, matkailu- ja virkistyspalvelujen korttelialue, kun se aiemmin oli ainoastaan liikerakentamiseen varattua korttelialuetta (KL).

Luonnoksessa esitetään korttelin osan rakennusoikeuden nostoa e=0,6 (= 2127 k-m2) -> 7800 km2. Lisäksi korttelin maksimikerroslukua esitetään kasvatettavaksi II -> VIII Varpasentien läheisyydessä. Penttilän/Savontien puolella kerrosluku pysyisi kaavakartan mukaan entisellään, eli II. Vertailuna Mäntyharjun keskusta-alueen asemakaavassa suurimmat sallitut kerrosluvut ovat tällä hetkellä III ja IV. Kaavamuutosalueen viereisissä kortteleissa suurin sallittu kerrosluku on II. Kaavaluonnoksessa ja vastineissa kerroslukua ja keskusta-alueen vallitsevasta korkeudesta poikkeavaa rakennusmassaa on perusteltu sen maamerkkimäisyydellä.

Kaavaluonnoksessa on esitetty Penttiläntien muuttamista yksisuuntaiseksi Savontien suunnasta. Penttiläntien varteen on esitetty sallittavaksi paikoitusta, jolloin katu jäisi kaksisuuntaisen liikenteen osalta kapeaksi. Penttiläntietä ei esitetä levennettäväksi.

Kaava-aineisto on kokonaisuudessaan liitteenä.

Kaavaluonnos tulisi seuraavaksi asettaa julkisesti nähtäville. Kaavaluonnoksen nähtävilläolosta tulisi tiedottaa kuulutuksella ja siitä tulisi pyytää lausunnot viranomaisilta.

Päätösehdotus

Esittelijä

Ville Partio, tekninen johtaja, ville.partio@mantyharju.fi

Tekninen lautakunta

  1. Hyväksyy 13.4.2022 päivätyn korttelin 119A asemakaavan muutoksen kaavaluonnosasiakirjat nähtäville asettamista varten, mutta esittää muokattavaksi seuraavat teknisluonteiset asiat ennen kaavaluonnoksen nähtäville asettamista: 

    a. korttelin käyttötarkoitus poikkeaa tavanomaisesta AL-käyttötarkoituksesta, jolloin merkintä olisi syytä esittää indeksillä,

    b. kaavakartasta puuttuvat merkinnät ”hule” ja ”jalankululle varattu alueen osa”, jotka näkyvät merkintöjen selityksissä. Merkinnät tulisi lisätä kaavakartalle tai poistaa merkintöjen selityksistä. Lisäksi tulisi huomioida ohjeellisuus -merkintä (pistekatkoviivalla osoitetaan sitova merkintä),

    c. kaavamerkinnöissä on esitetty tehokkuusluku, vaikka kaavakartalla rakennusoikeus on esitetty kerrosneliömetreinä,

    d. kaavamerkinnöissä on esitetty ”kaupunginosan ja numero ja nimi” -merkintöjen selitykset, joita kaavakartalla ei ole,

    e. Kaavamerkinnöistä puuttuvat värit ja ainakin korttelialueen viiva tulisi esittää paksummalla,

    f. ohjeellisen tontin numero löytyy merkinnöistä, mutta ei kaavakartalta,

  2. asettaa kaavaluonnosasiakirjat julkisesti nähtäville MRA 30 §:n mukaisesti 30 vrk:n ajaksi ja
  3. pyytää tarvittavat lausunnot sekä järjestää tiedottamisen.

 

 

Päätös

Tekninen lautakunta

  1. Hyväksyy 13.4.2022 päivätyn korttelin 119A asemakaavan muutoksen kaavaluonnosasiakirjat nähtäville asettamista varten, mutta esittää muokattavaksi seuraavat teknisluonteiset asiat ennen kaavaluonnoksen nähtäville asettamista: 

    a. korttelin käyttötarkoitus poikkeaa tavanomaisesta AL-käyttötarkoituksesta, jolloin merkintä olisi syytä esittää indeksillä,

    b. kaavakartasta puuttuvat merkinnät ”hule” ja ”jalankululle varattu alueen osa”, jotka näkyvät merkintöjen selityksissä. Merkinnät tulisi lisätä kaavakartalle tai poistaa merkintöjen selityksistä. Lisäksi tulisi huomioida ohjeellisuus -merkintä (pistekatkoviivalla osoitetaan sitova merkintä),

    c. kaavamerkinnöissä on esitetty tehokkuusluku, vaikka kaavakartalla rakennusoikeus on esitetty kerrosneliömetreinä,

    d. kaavamerkinnöissä on esitetty ”kaupunginosan ja numero ja nimi” -merkintöjen selitykset, joita kaavakartalla ei ole,

    e. kaavamerkinnöistä puuttuvat värit ja ainakin korttelialueen viiva tulisi esittää paksummalla,

    f. ohjeellisen tontin numero löytyy merkinnöistä, mutta ei kaavakartalta,

    g. asiakirjojen tiedot päivitetään ajantasalle / ristiriidattomiksi,

  2. asettaa kaavaluonnosasiakirjat julkisesti nähtäville MRA 30 §:n mukaisesti 30 vrk:n ajaksi ja
  3. pyytää tarvittavat lausunnot sekä järjestää tiedottamisen.

 

Arkkitehti Juhani Takkinen oli läsnä Teams-yhteydellä pykälän käsittelyn ajan.

Rakennuslautakunta, 7.6.2022

Valmistelija

Pasi Hinkkuri, rakennustarkastaja, pasi.hinkkuri@mantyharju.fi

Kuvaus

Mäntyharjun tekninen lautakunta pyytää rakennuslautakunnan lausuntoa Mäntyharjun Torinkulma Oy/ asemakaavan muutoksen luonnoksesta. Lausuntoa pyydetään 15.6.2022 mennessä.

Rakennuslautakunta on kokouksessaan 1.2.2022 § 6 maininnut lausunnossaan, että "Viitesuunnitelmissa esitetty "kaavaluonnos" on maalaiskunnan asemakaavoitusta ajatellen liian tarkkkatasoinen ja voi johtaa poikkeamisluvitustarpeisiin, kaavan tulee olla mahdollistava minimoiden poikkeamistarpeet. Esimerkiksi rakennusalueen rajat tulee olla riittävän laajat, huomioiden liikenteen näkemäalueet sekä pysäköinnin tarpeet".

Kaavaluonnoksessa esitetty pysäköinti (auto ja polkupyörä) 1 paikka/ 100 km² on riittämätön maaseutumaisen kunnan asuin- ja liikerakennukselle, tämä tulisi aiheuttamaan kohtuutonta haittaa rakentamisen luvitukselle (esim. rasitteita naapurikiinteistöille). Kaavamääräyksessä on maininta mahdollisuudesta rakentaa mm. pysäköintitiloja maan alle, kaavaan merkityn varsinaisen kerrosalan lisäksi. Tämä tulisi osoittaa myös kaavamerkinnässä, jotta kokonaisuus on selkeä. Kaavamääräyksiin on kirjoitettu myös erilaisia kerrosalan ylittämisen mahdollisuuksia (porrashuoneet, tekniset tilat, yms.), rakentamisen luvituksen näkökulmasta on selkeämpää osoittaa kaavassa todellinen rakennusoikeus (k-m²), joka nopeuttaa luvittamista ja kerrosalalaskentaa ilman erityisselvityksiä.

Päätösehdotus

Esittelijä

Pasi Hinkkuri, rakennustarkastaja, pasi.hinkkuri@mantyharju.fi

Rakennuslautakunta esittää, että osin liiankin pikkutarkan kaavan kuntakeskusta positiiviseen suuntaan kehittävän kaavan valmistelussa tulee vielä huomioida seuraavat asiat:

1) Pysäköintipaikkoja tulee kiinteistölle osoittaa vähintään 1 ap ja 1 pp jokaista asuntoa kohden sekä 1 ap/ 50 k-m² toimisto- ja liiketilaa kohden. Yhteiskäyttöautojen määritystä kaavassa tulee välttää, se on liikapikkutarkkuutta maaseutukaavassa.
2) Kaavamääräyksissä maan alle mahdollistetut pysäköintipaikat tulee esittää myös kaavakartan merkinnöissä.
3) Kerroksiin (poislukien kokonaan maanalainen tekninen tila) kaavamääräyksissä sallitut "kerrosalaylitykset" tulee kirjata suoraan mukaan kerrosalaan.

Edellä kirjatut huomiot kaavaluonnoksesta korjaamalla selkeytetään asemakaavaa rakentamisen luvitukseen nyt ja tulevaisuudessa, tämä nopeuttaa kuntakeskuksen kehittämisen uudis- ja korjausrakentamisen luvitusprosesseja.

Päätös

Hyväksyttiin

Tekninen lautakunta, 18.10.2022

Valmistelija

Markku Lamponen, maankäyttökoordinaattori, markku.lamponen@mantyharju.fi

Kuvaus

Korttelin 119A asemakaavamuutosta koskevat kaavaluonnosasiakirjat olivat julkisesti nähtävillä 12.5.-10.6.2022 välisenä aikana. Nähtävilläolosta kuulutettiin Pitäjänuutisissa ja kunnan verkkosivuilla. Kaavaluonnosasiakirjoista pyydettiin lausunnot viranomaisilta. Muilla osallisilla on ollut mahdollisuus kommentoida kaavaluonnosta.

Saadun palautteen perusteella kaavoittaja on valmistellut 3.10.2022 päivätyn kaavaehdotuksen ja tehnyt kaavaehdotukseen seuraavia muutoksia:

MÄNTYHARJUN RAKENNUSLAUTAKUNTA
Liian yksityiskohtainen kaava ->
Suunnitelmassa kaavakartan merkintöjä on pelkistetty mm. keventämällä yhteisiä tiloja koskevien ohjeistusta ”Torinkulman kaavalla luodaan selkeästi edellytyksiä kunnan taajama-alueen kehittämiselle palvelemaan myös suurempia ihmisryhmiä sekä asumista palveluiden läheisyydessä.”

Pysäköintipaikat tulee esittää pääosin omalle tontille. ->
Jatkosuunnittelussa on esitetty pysäköintiratkaisu osittain maanalaisena. Kaikkiaan autopaikkamäärä tontilla on 92 ap (1ap/asunto ja liiketilalle 1ap/50k-m2).

ETELÄ-SAVON MAAKUNTALIITTO
Suosittaa kaava-aluetta laajemmin tutkimaan viihtyvyystekijöitä ->
Alueen laajemmassa tarkastelussa on kunnan rooli tärkeä. Lisäksi yhteistyö alueen kiinteistönomistajien kanssa tulisi organisoida. Tällä hetkellä ei ole suunnitelmia laajemman tarkastelun tekemisestä.

Maankäyttösopimuksen tarve ->
Hanke sijoittuu olemassa olevaan olevalle kaavarakenteeseen olemassa olevalle tontille. Nykyinen kiinteistönomistaja Mäntyharjun Torinkulma Oy omistaa sekä tontin että rakennukset.

ETELÄ-SAVON ELY / Maankäyttö:
Taajamakuvan muuttuminen ->
Hanke luo taajamaan keskeiselle paikalle toiminnaltaan ja fyysiseltä olemukseltaan maamerkkiluonteisen rakennuksen. Rakentaminen mahdollistaa nyt hajanaisen taajamarakenteen tiivistämisen.

Korttelin 119D kulttuuri- ja maisema-arvot (Penttilän talo) ->
Tarkennettu osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa: Penttiläntien toisella puolella sijaitsee Penttilän talo. Se on perinteinen, hyvin säilynyt savolainen talonpoikaistalo, jonka maille asemakylä on syntynyt. Rakennuksilla on rakennushistoriallisia ja maisemallisia arvoja ja se on maakunnallisesti merkittävä. Sen kulttuurihistorialliset ja maisema-arvot tulee säilyttää. Pihapiiriin kuuluu päärakennuksen lisäksi myös punamullatut, valkonurkkaiset liiteri, luhti, sauna ja tuparakennus. Talossa toimi kievari vuosisadan vaihteesta 1920-luvulle. Rakennukset ovat pääosin hyväkuntoiset. (ES_kulttuuriperintökanta, kohdeid 20184)

Suunnitelmassa rakennusmassat laskevat Penttilän talon suuntaan ja Penttilän tien varressa olevien autopaikkojen yhteyteen tulee istutuksia. Uuden rakennuksen korkeampi massa sijoittuu tontin Varpasentien puoleiseen reunaan.

Mäntyharjun matkailupalveluiden kokonaiskehittäminen ->
Hanke monipuolistaa Mäntyharjun matkailutarjontaa tuomalla keskustaan siltä puuttuneita uusia toimintoja, kuten uimahalli / kylpylän sekä majoituspalveluita. Hankkeeseen voidaan liittää myös muita synergiaa lisääviä palveluita, kuten terveys-, hyvinvointi ja liikuntapalveluita. Hanke tukee kokonaisuudessaan alueen elinkeinotoimintaa.

POHJOIS-SAVON ELY / Liikenne:
Maantiealue LT mukaan muutokseen ->
Hanke sijoittuu olemassa olevaan liikenneverkkoon. Maantiealueen laajempi kehittäminen tapahtuu omana hankkeenaan. Voimassa oleva kaavakartta Varpasentien (st 381) osalta -> virallinen kaavakartta tarkistettu liitetty myös kaavaselostukseen Pysäköinti (polkupyörät) -> lisätty sijoituspaikat asemapiirrokseen ja suunnitelmaan ja tekstinä määrä

Saatto- ja huoltoliikenne ->
Saattoliikenne Savontien puolella ja huoltoreitti tontille esitetty kaavaluonnoksessa ja selostuksessa.

ETELÄ-SAVON PELASTUSLAITOS:
Pelastusjärjestelyiden perusperiaatteet ja tontin sisäiset järjestelyt tulee esittää kaavassa ->
Rakennuksessa on kaksi porrashuonetta ja omatoiminen pelastautuminen tapahtuu pihakannen puolella varatieluukkujen kautta pihakannelle. Varpaistentien puolella nostopaikat sijoittuvat talon päätyihin. Keskimmäisten asuntojen parvekkeille tulee varatieluukut viereisille parvekkeille.

Rakennuksen ylin taso on alle 24m maanpinnasta.

RIIHISAARI – SAVOLINNAN MUSEO:
Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa on haluttu täydennettävän tietoja suunnittelualueen rakennuskannasta ->
Nykyinen keskusta on muodostunut Varpasentien ja Mäntyharjuntien risteykseen 1960-luvulla. Tontilla 507-413-7-324 sijaitseva liikerakennus on rakennettu 1960-luvulla. Alkuperäinen käyttötarkoitus on ollut pankkirakennus. Nykyisin rakennuksessa toimii mm kahvila ja kiinteistövälitysliike. Osa tiloista on tyhjillään. Torin reunalla Varpaisentien länsi puolella on Aravataloksi kutsuttu Mäntyharjun ensimmäinen kerrostalo KOY Keskiväli. (Mäntyharjun Kurkilahden Kulttuuriympäristöselvitys, 2018)

MÄNTYHARJUN LIIKEKESKUS:
Vaikutukset naapurikiinteistön arvoon ->
Hanke on lähtölaukaus Mäntyharjun taajaman laajemmalle kehittämiselle (ks. Rakennuslautakunnan lausunto). Se ei sulje pois naapurikiinteistöjen kehittämistä, vaan tukee sitä. Eräänä lähtökohta voi olla Varpasentien ympäristön rakentuminen tiiviimmäksi keskustamaiseksi alueeksi. Tällöin Kurkilahti ympäristöineen saa kehittyä asumiseen ja vapaa-ajantoimintoihin liittyvänä alueena. Hanke mahdollistaa uusia asiakasvirtoja naapurinkiinteistöjen yrityksille sekä nostaa nykyisten kiinteistöjen arvoa.

Kaavan laatija Juhani Takkinen on pykälän käsittelyn ajan läsnä Teams-yhteydellä.

Päätösehdotus

Esittelijä

Ville Partio, tekninen johtaja, ville.partio@mantyharju.fi

Tekninen lautakunta

  1. hyväksyy laaditut vastineet sekä 3.10.2022 päivätyt kaavaehdotusasiakirjat,
  2. asettaa kaavaehdotuksen julkisesti nähtäville MRA 27 §:n mukaisesti 30 vrk:n ajaksi ja
  3. pyytää lausunnot tarvittavilta viranomaisilta ja järjestää osallisille tiedottamisen.

Päätös

Tekninen lautakunta

  1. hyväksyy laaditut vastineet sekä 3.10.2022 päivätyt kaavaehdotusasiakirjat,
  2. asettaa kaavaehdotuksen julkisesti nähtäville MRA 27 §:n mukaisesti 30 vrk:n ajaksi,
  3. pyytää lausunnot tarvittavilta viranomaisilta ja järjestää osallisille tiedottamisen ja
  4. selvittää maankäyttösopimuksen tarpeen.

Juhani Takkinen oli läsnä pykälän käsittelyn ajan.

Valmistelija

  • Markku Lamponen, maankäyttökoordinaattori, markku.lamponen@mantyharju.fi

Kuvaus

Mäntyharjun Torinkulma Oy:n asemakaavan muutosta (Mäntyharjun kuntakeskus, kortteli 119A Kaavamuutos) koskevat kaavaehdotusasiakirjat olivat julkisesti nähtävillä 27.10.-27.11.2022 välisenä aikana. Kuulutus nähtäville asettamisesta julkaistiin 27.10.2022 kunnan ilmoitustaululla, verkkosivulla ja Pitäjänuutisissa. Kaava-alueen lähimpien kiinteistöjen omistajia on lisäksi tiedotettu sähköpostitse kaavaehdotuksen nähtävilläolosta.

Kaavaehdotuksesta on pyydetty lausunnot Etelä-Savon ELY-keskukselta, Pohjois-Savon ELY-keskukselta, Etelä-Savon pelastuslaitokselta, Etelä-Savon maakuntaliitolta, Mäntyharjun rakennuslautakunnalta, Mäntyharjun vesihuoltolaitokselta, Mikkelin seudun ympäristöpalveluilta ja Riihisaari-Savonlinnan museolta. Asiakirjoista saapui seitsemän lausuntoa ja yksi muistutus. Saadun palautteen perusteella kaavanlaatija on antanut vastineet lausuntoihin ja muistutukseen.

Kaavanlaatijan vastineet

MÄNTYHARJUN RAKENNUSLAUTAKUNTA

1.2.2022
Liian yksityiskohtainen kaava ->

Suunnitelmassa kaavakartan merkintöjä on pelkistetty mm. keventämällä yhteisiä tiloja koskevien ohjeistusta ”Torinkulman kaavalla luodaan selkeästi edellytyksiä kunnan taajama-alueen kehittämiselle palvelemaan myös suurempia ihmisryhmiä sekä asumista palveluiden läheisyydessä.”

7.6.2022
Pysäköintipaikat tulee esittää pääosin omalle tontille. ->

Jatkosuunnittelussa on esitetty pysäköintiratkaisu osittain maanalaisena. Kaikkiaan autopaikkamäärä tontilla on 92 ap (1ap/asunto ja liiketilalle 1ap/50k-m2).

29.11.2022
Kaavaluonnoslausunnossa edellytetty autopaikkojen lisäys on toteutettu kaavaehdotukseen ja polkupyöräpaikkojen sekä kerrosalan osoittaminen on selkeytetty luvitusta varten riittävälle tasolle.

ETELÄ-SAVON MAAKUNTALIITTO

9.2.2022
Suosittaa kaava-aluetta laajemmin tutkimaan viihtyvyystekijöitä ->

Alueen laajemmassa tarkastelussa on kunnan rooli tärkeä. Lisäksi yhteistyö alueen kiinteistönomistajien kanssa tulisi organisoida. Tällä hetkellä ei ole suunnitelmia laajemman tarkastelun tekemisestä. Ei estettä hankkeen edistämiselle.

Maankäyttösopimuksen tarve ->

Hanke sijoittuu olemassa olevaan olevalle kaavarakenteeseen olemassa olevalle tontille. Nykyinen kiinteistönomistaja Mäntyharjun Torinkulma Oy omistaa sekä tontin että rakennukset.

24.11.2022
Maakuntaliitolla ei ole lausuttavaa Mäntyharjun Torinkulma Oy / asemakaavan muutoksesta

ETELÄ-SAVON ELY / Maankäyttö:

3.2.2022
Taajamakuvan muuttuminen ->

Hanke luo taajamaan keskeiselle paikalle toiminnaltaan ja fyysiseltä olemukseltaan maamerkkiluonteisen rakennuksen. Rakentaminen mahdollistaa nyt hajanaisen taajamarakenteen tiivistämisen.

Korttelin 119D kulttuuri- ja maisema-arvot (Penttilän talo) ->

Tarkennettu osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa: Penttiläntien toisella puolella sijaitsee Penttilän talo. Se on perinteinen, hyvin säilynyt savolainen talonpoikaistalo, jonka maille asemakylä on syntynyt. Rakennuksilla on rakennushistoriallisia ja maisemallisia arvoja ja se on maakunnallisesti merkittävä. Sen kulttuurihistorialliset ja maisema-arvot tulee säilyttää. Pihapiiriin kuuluu päärakennuksen lisäksi myös punamullatut, valkonurkkaiset liiteri, luhti, sauna ja tuparakennus. Talossa toimi kievari vuosisadan vaihteesta 1920-luvulle. Rakennukset ovat pääosin hyväkuntoiset. (ES_kulttuuriperintökanta, kohdeid 20184)

Suunnitelmassa rakennusmassat laskevat Penttilän talon suuntaan ja Penttilän tien varressa olevien autopaikkojen yhteyteen tulee istutuksia. Uuden rakennuksen korkeampi massa sijoittuu tontin Varpasentien puoleiseen reunaan.

Mäntyharjun matkailupalveluiden kokonaiskehittäminen ->

Hanke monipuolistaa Mäntyharjun matkailutarjontaa tuomalla keskustaan siltä puuttuneita uusia toimintoja, kuten uimahalli / kylpylän sekä majoituspalveluita. Hankkeeseen voidaan liittää myös muita synergiaa lisääviä palveluita, kuten terveys-, hyvinvointi ja liikuntapalveluita. Hanke tukee kokonaisuudessaan alueen elinkeinotoimintaa.

POHJOIS-SAVON ELY 12.5.2022 / Liikenne:

Maantiealue LT mukaan muutokseen ->

Hanke sijoittuu olemassa olevaan liikenneverkkoon. Maantiealueen laajempi kehittäminen tapahtuu omana hankkeenaan. Voimassa oleva kaavakartta Varpasentien (st 381) osalta -> virallinen kaavakartta tarkistettu liitetty myös kaavaselostukseen Pysäköinti (polkupyörät) -> lisätty sijoituspaikat asemapiirrokseen ja suunnitelmaan ja tekstinä määrä.

Saatto- ja huoltoliikenne -> saattoliikenne Savontien puolella ja huoltoreitti tontille esitetty kaavaluonnoksessa ja selostuksessa.

Tontille ei voi esittää kaavassa omaa liittymää Varpasentielle. Nykyisen liittymän sijainti tonttien rajalla ei estä liittymän käyttöä yhdessä naapuritontin kanssa. Liittymästä tapahtuva liikenne on huoltoliikennettä ja kellarissa sijaitsevien 31 autopaikan liikenne.

27.10.2022 / Liikenne:

Uutta liittymää Varpasenteille ei hyväksytä ->

Esitetty uusi liittymä on poistettu. Nykyisen liittymän oikea sijainti on tonttien rajalla.

ETELÄ-SAVON PELASTUSLAITOS:

29.1.2022
Pelastusjärjestelyiden perusperiaatteet ja tontin sisäiset järjestelyt tulee esittää kaavassa ->

Rakennuksessa on kaksi porrashuonetta ja omatoiminen pelastautuminen tapahtuu pihakannen puolella varatieluukkujen kautta pihakannelle. Varpaistentien puolella nostopaikat sijoittuvat talon päätyihin. Keskimmäisten asuntojen parvekkeille tulee varatieluukut viereisille parvekkeille.

Rakennuksen ylin taso on alle 24m maanpinnasta.

Pelastuslaitos toteaa 18.11.2022, että sillä ei ole Mäntyharjulla puomitikasautokalustoa ja -valmiutta. Poistumisjärjestelyt tulee jatkosuunnittelussa olla pelastuslaitoksen järjestelyistä riippumattomia. Sammutusveden saanti on varmistettava. Rakennukseen tulee sijoittumaa huomattavan kokoinen uima-allasosasto, jonka vesi määrä voi olla pelastuslaitoksen käytettävissä.

28.5.2022
29.1.-22 annetun lausunnon asiat tulee edelleen ottaa huomioon.

18.11.2022
Kaavoitusvaiheessa tulee ottaa huomioon, että kerrostaloasuntojen, mahdollisten majoitustilojen ja muiden tilojen poistumisjärjestelyt tulee olla pelastuslaitoksen toiminnasta riippumattomia. Myös pelastuslaitoksen pelastusvalmiudet tulee olla mahdollisia.

Kaavassa / viitesuunnitelmassa on varattu tilat nostoautojen sijoittamiselle, siten että niistä on ulottuma tarvittaville alueille. Rakennussuunnittelussa on mahdollista toteuttaa poistumisreitit määräysten edellyttämällä tavalla.

RIIHISAARI – SAVONLINNAN MUSEO

7.2.2022
Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa on haluttu täydennettävän tietoja suunnittelualueen rakennuskannasta ->

Nykyinen keskusta on muodostunut Varpasentien ja Mäntyharjuntien risteykseen 1960-luvulla. Tontilla 507-413-7-324 sijaitseva liikerakennus on rakennettu 1960-luvulla. Alkuperäinen käyttötarkoitus on ollut pankkirakennus. Nykyisin rakennuksessa toimii mm kahvila ja kiinteistövälitysliike. Osa tiloista on tyhjillään. Torin reunalla Varpaisentien länsi puolella on Aravataloksi kutsuttu Mäntyharjun ensimmäinen kerrostalo KOY Keskiväli. (Mäntyharjun Kurkilahden Kulttuuriympäristöselvitys, 2018)

11.5.2022
Uudisrakennus tulee korkeudellaan muuttamaan Mäntyharjun liikekeskustan matalaa kaupunkikuvaa muodostuen maamerkiksi.

”Kaavamääräyksissä on kiinnitetty huomiota rakennuksen rakenteiden laatuun ja teknisten laitteiden integroitumiseen rakennuksen arkkitehtuuriin ja kaupunkikuvaan.”

24.11.2022
Ei ole lisättävää aikaisempaan lausuntoon 

MÄNTYHARJUN LIIKEKESKUS:

2.2.2022
Vaikutukset naapurikiinteistön arvoon ->

Hanke on lähtölaukaus Mäntyharjun taajaman laajemmalle kehittämiselle (ks. Rakennuslautakunnan lausunto). Se ei sulje pois naapurikiinteistöjen kehittämistä, vaan tukee sitä. Eräänä lähtökohta voi olla Varpasentien ympäristön rakentuminen tiiviimmäksi keskustamaiseksi alueeksi. Tällöin Kurkilahti ympäristöineen saa kehittyä asumiseen ja vapaa-ajantoimintoihin liittyvänä alueena. Hanke mahdollistaa uusia asiakasvirtoja naapurinkiinteistöjen yrityksille sekä nostaa nykyisten kiinteistöjen arvoa.

8.6.2022
Kaavamuutosasiassa ei ole tullut esiin mitään mikä muuttaisi yhtiön näkemystä.

22.11.2022
Mäntyharjun Liikekeskus Oy uudistaa lausuntonsa koskien kaavaa 

Kaavamuutosaluetta on tarkennettu kaavakarttaan siten, että se rajautuu Savontien, Varpasentien ja Mäntyharjun Liikekeskus Oy:n sivuilta kiinteistön rajoihin ja ulottuu osittain Penttiläntiellä Mäntyharjun kunnan omistamalle kiinteistölle 507-413-87-1. Maankäyttö- ja rakennusasetuksen 32 §:n mukaan ”Jos kaavaehdotusta on olennaisesti muutettu sen jälkeen, kun se on asetettu julkisesti nähtäville, se on asetettava uudelleen nähtäville. Uudelleen nähtäville asettaminen ei kuitenkaan ole tarpeen, jos muutokset koskevat vain yksityistä etua ja niitä osallisia, joita muutokset koskevat, kuullaan erikseen.”. Tässä tapauksessa kyse oli teknisestä korjauksesta, jota ei voi luonnehtia olennaiseksi muutokseksi. Kaavaehdotusta ei tämän perusteella ole tarpeen asettaa uudelleen nähtäville.

Seuraavaksi asemakaava voidaan viedä hyväksymiskäsittelyyn.

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Ville Partio, tekninen johtaja, ville.partio@mantyharju.fi

Tekninen lautakunta

  1. merkitsee tiedoksi saapuneet lausunnot ja muistutuksen,
  2. hyväksyy laaditut vastineet ja toimittaa vastineen muistuttajalle ja
  3. esittää kunnanhallitukselle ja edelleen kunnanvaltuustolle Mäntyharjun Torinkulman asemakaavan (Mäntyharjun kuntakeskus, kortteli 119A Kaavamuutos) hyväksymistä (MRL § 52).

Päätös

Pykälän käsittely siirrettiin 14.3.2023 klo 17 pidettävään jatkokokoukseen.

Liitteet

Mäntyharjun_Torinkulma_Oy_ kaavaehdotus_31012023.pdf (pdf, 1037 kt)
Mäntyharjun_Torinkulma_Oy_ kaavaselostus_31012023.pdf (pdf, 1280 kt)
Mäntyharjun_Torinkulma_Oy_kaavan_viitesuunnitelma_31012023_ A3.pdf (pdf, 3033 kt)